La rationalisation du secteur du logement social est un des axes prioritaires de mon action en tant que Secrétaire d’Etat en charge du Logement. Mais la rationalisation n’est pas une fin en soi. L’objectif d’une telle dynamique est d’améliorer la gouvernance du logement social au profit des locataires. Cette démarche est inscrite désormais dans l’accord institutionnel bruxellois et suscite l’intérêt de plusieurs députés bruxellois. La dernière Commission Logement du Parlement régional bruxellois a été l’occasion de faire un point sur cette question. Voici ma réponse en Commission:

1. Comme on le sait à Bruxelles, 33 sociétés immobilières de service public (Sisp) occupent le territoire bruxellois et gèrent aujourd’hui 39.036 biens selon le dernier rapport statistiques 2010 de la SLRB ; parmi celles-ci, 11 Sisps ont été créées sous le statut juridique de coopératives de locataires et gérent environ le sixième du patrimoine régional.

L’article 44,§1er du Code bruxellois du logement prévoit que les Sisp sont régies par le Code des sociétés sous réserve des dispositions du Code bruxellois du logement.

Comme il est rappelé par Monsieur Colson l’accord de majorité de la présente législature ouvrait la porte à l’entame d’un travail par la Région en collaboration avec la SLRB, les Sisp et les 19 communes en vue d’une rationalisation du nombre de Sisps

Depuis le dépôt de votre interpellation, comme vous le savez, les choses ont évolué et l’accord institutionnel précise clairement dans la partie consacrée à la simplification intrabruxelloise que :

Le nombre de sociétés de logement social (Sociétés immobilières de service public) sera réduit d’environ 50%, en tenant compte des spécificités communales. Par ailleurs, des économies d’échelle seront réalisées par la mise en œuvre d’une mutualisation de moyens et de services au sein de la SLRB ou entre SISP. Cette question sera réglée au niveau régional avec l’appui des huit partis participant à l’accord institutionnel.

Les termes actés dans l’accord institutionnel laisse certaines marges, opportunes, aux acteurs bruxellois pour la définition des modalités à mettre en place dans le cadre d’un objectif de rationalisation lui très clairement prescrit : diminuer le nombre de Sisp de l’ordre de 50%.

Les termes de cet accord ont été clairement, et heureusement, influencés par les réflexions et contacts initiés dans le secteur bruxellois ces derniers mois.

J’ai moi-même, précisément sur cette question, rencontré les deux fédérations, ou leurs représentants, plusieurs fois depuis juin 2011, sans pour autant avoir à ce stade organisé une table ronde proprement dite.

La mise en place de cette dynamique régionale demande d’abord la mise en place par la Région d’un plan d’action stratégique et d’un calendrier ; ce à quoi nous nous attelons maintenant.

Ce qui permettra de définir, ensuite, le mode opératoire de la réorganisation du secteur qui sera concerté avec les acteurs de celui-ci.

Je ne saurai dès lors aujourd’hui répondre à toutes les précisions demandées mais ces interpellations sont l’occasion de faire un premier point sur cet important dossier.

La mise en place, récente, de la troisième génération de contrat de gestion du secteur, sur laquelle je reviendrai, a été l’occasion d’aborder la question de l’organisation du secteur, principalement en matière de politique d’investissement, à travers la mise en place de dynamiques de collaboration et de mutualisation encouragées par l’affectation de moyens humains complémentaires puisque les Sisps, ou les regroupements de Sisp, qui atteignent une taille de 2500 logements pourront bénéficier de moyens humains complémentaires en ce sens.

Cette taille pour moi n’est pertinente qu’au sujet de la mutualisation.

Il est intéressant d’acter que, dans les deux autres régions du pays, des dynamiques de réorganisation ont eu lieu depuis le début des années 2000 :

– en Wallonie: on a pu observer la mise en place en 2002 d’une dynamique de rationalisation à l’occasion de l’affirmation de l’ancrage communal de la politique du logement, ou de son remembrement comme on dit en Wallonie, qui a repositionné les communes comme interlocutrices privilégiées de la Région en la matière : le nombre de SLSP – société de logement de service public – est passé de 105 à 68 ;

– en Flandre : il y a depuis le début des années 2000, une volonté de réduire le nombre de sociétés mais pas de manière systématique comme en Wallonie même si les communes ont été repositionnées également comme acteur central de la politique du logement. Il y a eu récemment des fusions dans les grandes villes : notamment à Anvers ( 2008) et à Gand ( 2011).
La réorganisation a aussi concerné, en Flandre, la tutelle de la région en distinguant deux organismes l’un pour le contrôle et l’autre pour l’appui au développement du secteur.

Je reviens à Bruxelles.

Depuis le début de la présente législature, différentes démarches discrètes ont été initiées par les fédérations de Sisp au sujet de cet objectif de la déclaration régionale. Et ces démarches se sont accélérées depuis le printemps de cette année. Aujourd’hui, les contacts exploratoires se multiplient entre Sisp ou groupes de Sisp.

Actuellement, cette idée de rationalisation, qui était encore un tabou il y a peu, est donc devenu un des thèmes essentiels du débat public sur le secteur du logement social. La preuve en est faite, aujourd’hui, à l’occasion de cette commission parlementaire.

Il semble essentiel de préciser que, selon moi, cette réorganisation, que peuvent être des fusions, doit être saisie comme une opportunité de redéploiement du secteur du logement social afin qu’il soit en mesure de participer à son juste niveau aux défis de la politique régionale du logement : la rationalisation est envisagée, dans ce cadre, comme une modalité de meilleures opérationnalité et gouvernance du secteur.

D’ailleurs, j’aurai l’occasion, prochainement, d’en informer le secteur par le biais d’un courrier qui sera envoyé à l’ensemble de ses responsables.

Cette dynamique doit tenir compte des spécificités que présente le secteur bruxellois du logement social où contrairement aux deux autres régions le secteur des coopératives de locataires représente une partie significative de son histoire qu’il convient de respecter et dont le redéveloppement à l’occasion de la dynamique que nous évoquons ici doit être un objectif au même titre que le redéveloppement de l’ensemble du secteur.

L’article 45 du Code bruxellois du logement prévoit que : «Sur avis de la SLRB, le Gouvernement peut proposer la fusion de plusieurs Sisp en une nouvelle, ou l’absorption d’une Sisp par une autre ou la fusion de service de plusieurs Sips accomplissant des missions de même nature. A l’exception de la fusion d’office visée à l’article 68§2 (fusion comme sanction), la fusion ou l’absorption ne peut être opérée que si l’assemblée générale de chaque Sisp intéressée a émis un avis favorable à la majorité requise par les statuts. La fusion de services ne peut être opérée que si le conseil d’administration de chaque Sips intéressée a émis un avis favorable à la majorité requise par ses statuts. Les parts ou les actions détenues par les associés qui, dans les trois mois de la fusion ou de l’absorption auront fait connaître leur opposition à y participer, leur seront remboursées à la valeur qui aurait été déterminée en cas de dissolution par application des statuts. »

Ce qui revient à dire, Monsieur Ahidar, que, hormis le cas de sanction, la fusion de plusieurs Sisp en une nouvelle ou l’absorption ne peut se faire dans le cadre légal actuel que sur une base volontaire des Sisp concernées.

Il n’est naturellement pas exclu de faire évoluer ce cadre législatif, nous aurons l’occasion d’en reparler.

Mais aujourd’hui, il convient donc de travailler à l’adhésion des acteurs à la démarche et donc la proximité territoriale des patrimoines et des actions des Sisp peut être un critère relevant des scenarii envisagés mais ne pourra constituer en aucun cas l’unique base des regroupements envisagés.

Des contacts entrepris à ce jour avec le secteur, plusieurs éléments se dégagent, j’en relève quatre plus particulièrement à ce stade :

d’abord une claire conscience de la plupart des acteurs de l’enjeu et de l’opportunité que représente la réorganisation du secteur qui semble bien accueillie en général contrairement à ce qu’on aurait pu penser il y a un certain temps;

le souhait que cette réorganisation par des fusions soit soucieuse de préserver la proximité avec les usagers et les dynamiques, parfois spécifiques, de certaines Sisp. Cette réorganisation ne doit pas être un moment d’homogénéisation forcenée du secteur et devra laisser subsister des dynamiques propres tout en garantissant une meilleure organisation et une opérationnalité plus grande c’est bien l’objectif central;

le souhait que la réorganisation des ressources qui sera effectuée à cette occasion ne soit pas contraire au maintien de l’emploi dans le secteur;

et, enfin, la demande faite que la Région mette en place l’accompagnement nécessaire en terme d’expertise pour accompagner les fusions. Cette dynamique, Monsieur Ahidar, prendra du temps à se concrétiser : il convient de lui donner les moyens nécessaires et le budget 2012, que nous aurons l’occasion d’examiner prochainement dans cette commission, contiendra des propositions pour l’accompagner.

S’il faut tenir compte de l’adhésion des acteurs, les propositions de réorganisation qui seront retenues devront garantir l’objectif visé à savoir permettre au secteur une meilleure opérationnalité et une meilleure gouvernance en créant les conditions de gestion financière, sociale, patrimoniales, environnementales et organisationnelles « ad hoc ».

2. J’en viens maintenant, Monsieur Mampaka, au contrat de gestion de niveau 2 – SLRB-Sisp – adopté par la SLRB début septembre et qui fait l’objet d’une séance de signatures entre la SLRB et les Sisps, ce prochain vendredi 28 octobre.

Je ne peux confirmer aujourd’hui formellement le nombre de Sisp qui seront signataires même si les échos que je recueille semble indiquer une satisfaction réelle de l’ensemble du secteur sur le texte de ce troisième contrat de gestion entre la SLRB et les Sisp.

Avant de venir à certaines questions concrètes, je voudrai rappeler certains termes de sa dynamique.

Le nouveau contrat de gestion s’inscrit bien évidemment dans la lignée du contrat de gestion vert et social signé entre la Région bruxelloise et la SLRB à la mi-2010.

Ce texte fixe le cadre de travail des sociétés de logement social (SISP) et décrit également les moyens mis en place pour répondre aux défis du logement en Région bruxelloise.

Ce contrat de gestion est le fruit d’un travail riche dans un esprit de collaboration avec la société régionale et le secteur de sociétés.

Les 10 objectifs stratégiques développés par ce contrat de gestion de niveau 2 sont :
1. Assurer la bonne adéquation entre la programmation et les besoins du patrimoine des SISP
2. Définir et mettre en place des programmes d’investissement afin de mettre le patrimoine régional en conformité au Code bruxellois du logement et aux réglementations et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effets de serre par l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments
3. Consolider le Plan régional du logement
4. Assurer la programmation et la réalisation des entretiens à l’échelle sectorielle
5. Assurer une gestion des locations de logements dans le but de garantir le droit à un logement décent et sécurisé pour tous et éviter les vacances locatives
6. Développer une approche orientée usager du service public à l’échelle sectorielle
7. Maintenir, développer et mettre en œuvre la politique d’actions sociales sectorielle et encourager les processus participatifs
8. Garantir une gestion financière transparente et contribuer à l’équilibre financier du secteur
9. Renforcer et soutenir les capacités de la SISP en matière de gestion
10. Renforcer la bonne gouvernance dans le secteur en consolidant la vision stratégique de la SISP et de la SLRB et sa mise en œuvre

On peut les regrouper ces dix objectifs autour de trois axes de priorités :

– accélérer les investissements,
– améliorer la performance énergétique du bâti social,
– et assurer une meilleure gouvernance dans le secteur,

tout en centrant les résultats vers une amélioration de la vie pour les locataires.

Je me permets de développer plus particulièrement le premier :

L’amélioration de la politique d’investissement et accélération des programmes d’investissement.

Concrètement, cette stratégie se traduit par des moyens supplémentaires pour le SLRB et les SISP en contrepartie de l’imposition de délais stricts dans la mise en route des projet et des moyens de suivi.

Désormais, tous les projets devront arriver au stade d’avant-projet à soumettre à la SLRB dans un délai de 24 mois après la notification des crédits et le démarrage effectif de tous les chantiers ne pourra plus excéder les 4 ans. Avant il n’y avait aucun délai normé.

Concernant l’établissement de ces délais, il faut noter que ce sont des délais maximum.
Il est logique que les projets plus simples soient planifiés sur un plus court délais, et chaque société les proposera en fonction de sa stratégie et de ses priorités au Comité de suivi des investissement : ces plannings, comme je l’ai dit, seront soumis pour approbation au CA de la SLRB.

La distinction entre plus grands et plus petits projets se fait par contre au niveau des délais de tutelle que je vais aborder dans un instant.

Le contrat de gestion organise les divers outils indispensables pour aider les sociétés de logement social à mieux utiliser les moyens à leur disposition. Ainsi :

La SLRB renforcera son organisation et l’appui aux SISP, tant dans la phase amont (stratégique) que de mise en œuvre des investissements (phase opérationnelle),

– par la mise en place d’un pôle d’expertise centralisé constitué des cellules d’assistance stratégique et opérationnelle, au départ d’une réorganisation des services actuels et moyennant un renfort en personnel ;
– en prévoyant la possibilité que la SLRB détache occasionnellement et pour une durée déterminée auprès d’une SISP un agent de la cellule d’assistance opérationnelle, pour l’appuyer pour un projet déterminé nécessitant une compétence spécifique ;
– en mettant en place le système du référent unique par SISP ;
– et en organisant un système de coordination des outils stratégiques de base du secteur et en développant une plateforme sectorielle de partage des connaissances qui doit contribuer au renforcement d’une culture et de pratiques techniques communes au secteur.

La tutelle sera allégée.

– De son côté, la SLRB allège ses délais de tutelle. Concrètement, pour les projets dont le montant des travaux est inférieur à 500.000€, les délais de réponse passe de 240 jours à 140 jours maximum : pour cette tutelle allégée les étapes sont réduites à 4.
– Pour les projets de plus de 500.000 euros, le délai sera raccourci de 240 à 200 jours maximum : pour cette tutelle lourde, il y 8 étapes de tutelle pour approbation par la SLRB : du dossier de mise en concurrence, du choix des auteurs de projets, des avenants au contrat, de l’avant projet, du dossier de mise en concurrence pour les travaux, du choix de l’entreprise, des modifications en cours de chantier et du décompte final.
– Enfin, une tutelle allégée et à postériori concerne les projets inférieurs à 25.000€, qui feront l’objet d’une simple information.

Les coopérations entre Sisps seront renforcées et favorisées

– Enfin les coopérations sont stimulées ainsi que le renforcement du personnel des SISP : 14 temps pleins seront financés – coût global de 980.000€ par an – et seront affectés aux services techniques par société ou groupement de société présentant au moins 2500 logements afin d’accélérer la mise en œuvre des plans d’investissement.

Par ailleurs pour un suivi efficace et pour le respect des plannings, un comité de suivi des investissements sera institué et suivra l’exécution des plannings qui deviendront le principal outil commun de suivi stratégique de l’avancement des investissements

Le système d’incitants financiers aux sociétés est modifié et basé sur des indicateurs de résultat. L’octroi de la part la plus importante, 40 % du montant de ces incitants, sera lié à l’état d’avancement du plan d’investissement évalué sur base des différentes étapes du planning de la SISP approuvé par la SLRB.

Enfin, des sanctions seront prévues en cas de retard de plus de 20 % des projets d’une société ou au cas de non respect des conditions d’octroi des crédits :

le CA de la SLRB pourra imposer des mesures, tenant compte de la gravité effective de la situation allant jusqu’à:
reprendre à la SISP la maitrise d’ouvrage sur un ou plusieurs projets
retirer les crédits octroyés sur un ou plusieurs projets en vue d’une réaffectation à une autre SISP.

Donc c’est un mécanisme de sanction en cas de non respect des délais et pas de primes.

On actera que depuis le début de cette législature, on peut constater un réel accroissement de la capacité d’ordonnancement du secteur, ainsi :

En ce qui concerne l’amélioration de la gouvernance.

Tout d’abord l’objectivation concerne la distributions des moyens financiers aux sociétés : ces moyens seront octroyés sur base d’un cadastre réinitialisé, précis sur les éléments importants et actualisés de l’état des besoins. De là sera généré un diagnostic par thématiques qui permettra, d’autre part, aux sociétés d’anticiper et de planifier au mieux les travaux d’entretien et de rénovation.

Un autre élément essentiel en termes de bonne gouvernance repose sur la centralisation des trésoreries de toutes les SISP auprès de la SLRB, au bénéfice de la santé financière de tout le secteur. Ceci permettra, tenant compte de l’importance d’assurer la meilleure situation de liquidité du secteur, à la SLRB de faire face aux différentes obligations du secteur.

Les cahiers de charges types développent également une priorité du contrat de gestion de niveau 1 à savoir l’encadrement des couts par l’introduction des prix de référence ;

Une priorité est donnée à la création de plus de logements de grande taille dans les rénovations lourdes et les nouvelles constructions et à l’augmentation et la diversification de l’offre en logements accessibles, ou destinés aux personnes à mobilité réduite .

Enfin, une véritable culture d’évaluation objective est impulsée dans le secteur. L’activation des moyens financiers sera désormais conditionnée en grande partie à l’état d’avancement des programmes d’investissement quadriennaux.

Enfin au sujet de la performance énergétique.

Le nouveau contrat de gestion impose l’insertion de clauses environnementales pour améliorer la performance énergétique et l’intégration des aspects de durabilité, d’entretien et de gestion, et cela dès la conception des projets.

Dorénavant, les nouveaux cahiers de charge-type traduisent les décisions du Gouvernement en instaurant les normes passives pour les nouvelles constructions et les normes basse énergie pour les rénovations. L’objectif de cette décision est clairement social. Il vise à baisser les charges énergétiques des locataires qui pèsent de plus en plus.

La réalisation d’un cadastre énergétique complétera le cadastre technique.

Toutes ces avancées significatives de ce contrat de gestion sont en faveur des locataires. Le document impose, par exemple, des obligations aux sociétés de logement social en termes de gestion saine des arriérés locatifs et des charges locatives. On confie à la SLRB une mission pour contrôler la mise en place de procédures visant à diminuer leur importance pour le locataire.

Ce contrat de gestion a la particularité de mettre clairement le locataire et ses besoins au cœur du fonctionnement de la SISP . Cela se traduira dans les faits par la mise en place d’une charte pour une «SISP à l’écoute des usagers » et de questionnaires de satisfaction adressés aux locataires. Les sociétés doivent adapter leur politique de gestion aux nouveaux besoins sociaux et redynamiser les processus participatifs pour inciter les locataires à s’investir dans leurs cités. Les Cocolo ou les PCS (projets de cohésion sociale) seront mieux soutenus et développés en les outillant au mieux pour leur travail sur le terrain.

Voilà un tour d’horizon assez complet.