{"id":144,"date":"2010-04-21T11:47:21","date_gmt":"2010-04-21T09:47:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.doulkeridis.be\/blog\/?p=144"},"modified":"2011-08-10T10:19:33","modified_gmt":"2011-08-10T08:19:33","slug":"logements-moyens-a-bruxelles-quelles-perspectives","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.doulkeridis.be\/blog\/2010\/04\/21\/logements-moyens-a-bruxelles-quelles-perspectives\/","title":{"rendered":"Logements moyens \u00e0 Bruxelles, quelles perspectives ?"},"content":{"rendered":"

Article paru le 10 avril 2010 dans Essentielle Immo<\/em> <\/strong> (La Libre Belgique) r\u00e9dig\u00e9 par Thierry Laffineur\u00a0:<\/p>\n

Alors que chacun s\u2019accorde sur\u00a0l\u2019importance de l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique de Bruxelles au cours de la prochaine d\u00e9cennie (+\/- 170.000 nouveaux habitants) autant que sur le manque et les difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements moyens, la pr\u00e9sente table ronde s\u2019interroge sur les perspectives de d\u00e9veloppement de ce segment immobilier r\u00e9sidentiel en r\u00e9unissant\u00a0: Christos DOULKERIDIS, Secr\u00e9taire d\u2019Etat de la R\u00e9gion de Bruxelles en charge du Logement \/ Jean CORMAN – Adm. D\u00e9l. – Victoire Consulting \/ Xavier MERTENS – Adm. D\u00e9l. – Home Invest Belgium \/ Pascal LASSERRE – Adm. D\u00e9l. – Lasserre & Associ\u00e9s \/ Serge FRAEIJS DE VEUBEKE – Adm. D\u00e9l. – CIG \/ Luc WILLAME – Pr\u00e9sident – SDRB.<\/strong><\/em><\/p>\n

<\/embed><\/object>
\nVid\u00e9o de la table ronde Essentielle Immo<\/a><\/strong>
\nenvoy\u00e9 par Lalibrebe<\/a>. – Regardez les derni\u00e8res vid\u00e9os d’actu.<\/a><\/em><\/p>\n


\n<\/em><\/p>\n

Comment d\u00e9finir aujourd\u2019hui un logement moyen, \u00e0 quelle population s\u2019adresse-t-il et, au vu du futur accroissement d\u00e9mographique, comment en quantifier les besoins\u00a0?<\/strong><\/p>\n

S. Fraeijs <\/strong> : Le logement moyen neuf peut se d\u00e9finir\u00a0selon deux crit\u00e8res\u00a0:
\n\"-\" un prix\u00a0: entre 180.000 et 210.000 \u20ac hors frais d\u2019achat\u00a0;
\n\"-\" une superficie brute\u00a0: entre 85 et 95 m\u00b2. Toutes proportions et nouvelles exigences \u00e9nerg\u00e9tiques gard\u00e9es, ce sont des logements r\u00e9pondant du concept autrefois d\u00e9velopp\u00e9 par des entreprises telles Amelinckx ou Etrimo, qui permettent de r\u00e9aliser des \u00e9conomies d\u2019\u00e9chelle lors de leur construction.<\/p>\n

DEFI A 10 ANS\u00a0: 200.000 HABITANTS et 70.000 NOUVEAUX LOGEMENTS<\/strong><\/p>\n

C. Doulkeridis <\/strong> : Pr\u00e9cisons d\u2019abord que le chiffre de l\u2019accroissement de la population bruxelloise (170.000 habitants sur 10 ans) se fait sur 3 crit\u00e8res. Deux sont positifs\u00a0:<\/p>\n

\"-\" une forte natalit\u00e9 (principalement dans les communes de la premi\u00e8re couronne)\u00a0;<\/p>\n

\"-\" un flux de population \u00e9trang\u00e8re.
\nLe troisi\u00e8me crit\u00e8re, il concerne le flux intra r\u00e9gional, est quant \u00e0 lui d\u00e9ficitaire. Or, si ce troisi\u00e8me crit\u00e8re reste en l\u2019\u00e9tat, faute d\u2019une strat\u00e9gie politique de la R\u00e9gion, nous risquons un d\u00e9s\u00e9quilibre socio-\u00e9conomique et budg\u00e9taire, cons\u00e9quence de l\u2019absence d\u2019une population \u00e0 revenus moyens dans la R\u00e9gion. Cela signifie qu\u2019un juste \u00e9quilibre des 3 crit\u00e8res devrait soit redistribuer le poids relatif de chaque crit\u00e8re soit faire passer l\u2019accroissement d\u00e9mographique de la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e non pas \u00e0 170.000 mais bien \u00e0 200.000 habitants. Dans ces conditions, la pression sur les besoins en logements s\u2019accro\u00eetra dans les m\u00eames proportions, sachant que\u00a0:<\/p>\n

\"-\" la taille du m\u00e9nage bruxellois est, en moyenne, de l\u2019ordre de 2 personnes\u00a0;<\/p>\n

\"-\" le renouvellement du parc obsol\u00e8te est une n\u00e9cessit\u00e9\u00a0;<\/p>\n

\"-\" 50.000 demandes sont aujourd\u2019hui d\u00e9j\u00e0 sur liste d\u2019attente d\u2019un logement public (logement social, Agence Immobili\u00e8re Sociale = AIS, SDRB.)<\/p>\n

L. Willame <\/strong> : Mis en perspective avec les besoins de logements, cet accroissement d\u00e9mographique signifie de mettre sur le march\u00e9 +\/- 100.000 nouveaux habitats end\u00e9ans la prochaine d\u00e9cennie.<\/p>\n

X. Mertens <\/strong> : Relativisons, on peut consid\u00e9rer qu\u2019un habitat h\u00e9berge 3 personnes et ram\u00e8ne donc le besoin r\u00e9el de nouveaux logements \u00e0 +\/- 70.000 unit\u00e9s. Cela signifie toutefois un doublement de la production actuelle (soit 7.000 unit\u00e9s\/an contre +\/- 3.500 aujourd\u2019hui). Ce chiffre ne pourra \u00eatre atteint sans la prise de mesures \u00e9conomiques favorables aux logements moyens ni sans une r\u00e9flexion quant \u00e0 la r\u00e9duction de leurs superficies.<\/p>\n

J. Corman <\/strong> : Paradoxe, il existe actuellement des contraintes de superficies (r\u00e9duire les surfaces au profit de la qualit\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement) dans les logements haut de gamme (> 3.500 \u20ac\/m\u00b2) qui n\u2019existent pas dans les logements sociaux\u00a0!<\/p>\n

AVOIR LES MOYENS MAIS PAS LE MARCHE<\/strong><\/p>\n

S. Fraeijs<\/strong> : Nous avons les moyens – physiques et intellectuels – de construire 7.000 nouveaux logements\/an \u00e0 Bruxelles. Le v\u00e9ritable probl\u00e8me est ailleurs. Les m\u00e9nages disposant d\u2019un revenu moyen (+\/- 3.200 \u20ac\/mois) constituent l\u2019essentiel du march\u00e9. Or, ces m\u00e9nages – ils se situent au-del\u00e0 des conditions d\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement social ou subventionn\u00e9 – sont aujourd\u2019hui dans l\u2019incapacit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir une habitation \u00e0 Bruxelles faute d\u2019une offre immobili\u00e8re cons\u00e9quente dans une fourchette de prix comprise entre 180.000 et 210.000 \u20ac.<\/p>\n

L. Willame <\/strong> : Pour concr\u00e9tiser cette offre, et selon une vision id\u00e9ale, le march\u00e9 bruxellois devrait r\u00e9pondre \u00e0 deux conditions\u00a0:
\n\"-\" ne d\u00e9pendre que d\u2019un seul ministre du logement\u00a0pour la R\u00e9gion\u00a0!
\n\"-\" s\u2019inscrire dans un continuum qui mettrait \u00e0 disposition des logements r\u00e9pertori\u00e9s dans le social-locatif, le social-acquisitif, le moyen acquisitif, le libre et dont l\u2019acquisition serait adapt\u00e9e \u00e0 chaque type de client\u00e8le.<\/p>\n

C. Doulkeridis <\/strong> : Je partage ce point de vue et insiste sur un autre aspect, celui de la reconversion d\u2019immeubles tertiaires obsol\u00e8tes\u00a0: actuellement 200.000 m\u00b2 de ce type peuvent \u00eatre rapidement reconvertis. Sur les 4.000 logements neufs r\u00e9alis\u00e9s en 2009, 25% sont le fait de telles op\u00e9rations. Par ailleurs, il m\u2019appara\u00eet que quel que soit l\u2019acteur qui construit (public ou priv\u00e9) et le type de logement produit, il faut se retrouver sur les notions de\u00a0:
\n\"-\" coop\u00e9ration entre les constructeurs\u00a0;
\n\"-\" quartiers mixtes (type de logements diff\u00e9rents) et multifonctionnels (type d\u2019activit\u00e9s diff\u00e9rentes).<\/p>\n

CONSENTIR UN MANQUE A GAGNER<\/strong><\/p>\n

S. Fraeijs<\/strong> : Je doute de la faisabilit\u00e9 de la coop\u00e9ration que vous \u00e9voquez et pr\u00e9f\u00e8re laisser au public son r\u00f4le (construire du logement subventionn\u00e9). Ma question sera plus directe. Face aux difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un logement moyen, quels incitants peut-on escompter de la part des pouvoirs publics. Je pr\u00e9cise qu\u2019il ne s\u2019agit pas du principe des primes (= \u00eatre rembours\u00e9 d\u2019un investissement) mais de s\u2019inscrire dans un sch\u00e9ma par lequel les autorit\u00e9s publiques consentiraient un \u2018manque \u00e0 gagner\u2019 par un abattement sur les frais d\u2019enregistrement, une TVA \u00e0 6%, etc., \u00e0 savoir un ensemble de mesures qui rendrait alors le logement moyen accessible \u00e0 une majorit\u00e9.<\/p>\n

C. Doulkeridis<\/strong> : L\u2019essentiel des abattements fiscaux rel\u00e8ve du F\u00e9d\u00e9ral. Cela pos\u00e9 je pr\u00e9cise toutefois que la R\u00e9gion intervient \u00e9galement \u00e0 plusieurs niveaux\u00a0:
\n\"-\" abattement pour le droit d\u2019enregistrement pour les propri\u00e9taires occupants\u00a0;
\n\"-\" attribution des pr\u00eats sociaux via le Fonds du logement. Ils permettent \u00e0 +\/- 1.000 m\u00e9nages d\u2019acc\u00e9der annuellement \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9\u00a0;
\n\"-\" production de logements publics via notamment la SDRB.<\/p>\n

S. Fraeijs <\/strong> : La SDRB est aujourd\u2019hui confront\u00e9e au m\u00eame probl\u00e8me de vente de ses logements faute de moyens financiers des candidats acqu\u00e9reurs. Sur les 589 logements qu\u2019elle a produits en 2009, seuls 263 ont \u00e9t\u00e9 vendus\u00a0! Le probl\u00e8me de l\u2019incitant financier demeure.<\/p>\n

PRINCIPE DE PORTABILITE ET LOCATION-ACHAT<\/strong><\/p>\n

P. Lasserre<\/strong> : Nous constatons que les candidats acqu\u00e9reurs sont de plus en plus jeunes. Pour les garder dans la R\u00e9gion, il conviendrait d\u2019op\u00e9rer selon deux axes\u00a0:
\n\"-\" agir sur les pr\u00eats et financements\u00a0;
\n\"-\" aider les (jeunes) m\u00e9nages \u00e0 passer d\u2019un type de bien \u00e0 un autre\u00a0; Or le principe de la vente\/rachat d\u2019un bien est financi\u00e8rement lourd. Lorsque la plus-value du march\u00e9 immobilier est importante ces frais sont absorb\u00e9s et ne sont pas r\u00e9dhibitoires. Lorsque la plus-value n\u2019est pas au rendez-vous, ces m\u00eames frais incitent \u00e0 \u2018aller voir sous d\u2019autres cieux\u2019 et donc \u00e0 quitter la R\u00e9gion pour trouver des biens moins on\u00e9reux. Il conviendrait donc sans doute d\u2019agir sur la portabilit\u00e9 des droits d\u2019enregistrement (= ne payer qu\u2019une seule fois) et, d\u2019autre part mais selon le m\u00eame principe, sur la souplesse des formules de cr\u00e9dits et la coh\u00e9rence de leur attribution.<\/p>\n

L. Willame <\/strong> : Au-del\u00e0 du subside que nous accordons aux acqu\u00e9reurs de nos logements et dont le montant (30%) me para\u00eet \u00e9norme, notre souhait serait de disposer d\u2019une offre \u00e9largie des outils publics. On pourrait ainsi consid\u00e9rer une r\u00e9duction du subside (p.ex.\u00a0: 15%) mais obtenir, en contrepartie, une plus grande flexibilit\u00e9 dans l\u2019attribution de pr\u00eats par le Fonds du logement. Dans cette optique, nous \u00e9tudions actuellement la faisabilit\u00e9 de la location-achat par laquelle on constitue une \u00e9pargne immobili\u00e8re, via une partie du loyer durant 9 ans, et passe en mode acquisitif au-del\u00e0 de ce terme.<\/p>\n

X. Mertens <\/strong> : Nous sommes effectivement tr\u00e8s (trop) focalis\u00e9s sur le mode acquisitif. Pour permettre \u00e0 une population \u2018moyenne\u2019 importante de demeurer \u00e0 Bruxelles, les solutions locatives, d\u00e9clin\u00e9es selon diff\u00e9rentes formules, m\u00e9ritent d\u2019\u00eatre prises en consid\u00e9ration.<\/p>\n

DES PISTES RENTABLES\u00a0?<\/strong><\/p>\n

C. Doulkeridis <\/strong> : Au vu du d\u00e9fi \u2018logement\u2019 qui nous attend, nous devons effectivement nous inscrire dans une r\u00e9ponse globale. Or, le public ni le priv\u00e9 seuls ne solutionneront le probl\u00e8me. De m\u00eame, le mode acquisitif ne constitue pas l\u2019unique solution au probl\u00e8me. Par ailleurs, il existe des pistes plus cr\u00e9atives telles que les habitations modulaires et la co-location qui peuvent aussi r\u00e9pondre \u00e0 une partie de la demande.<\/p>\n

S. Fraeijs <\/strong> : Toutes ces solutions sont effectivement envisageables et m\u00e9ritent consid\u00e9ration. Toutefois m\u00eame en r\u00e9duisant leurs marges, quels investisseurs\/promoteurs s\u2019y risqueront sans la garantie d\u2019une rentabilit\u00e9 minimale, peu probable sans incitants financiers des pouvoirs publics\u00a0?<\/p>\n

X. Mertens<\/strong> : Pour \u00e9tudier actuellement le probl\u00e8me avec une AIS, ce type d\u2019op\u00e9ration est faisable mais tr\u00e8s difficile. En effet, m\u00eame assortie d\u2019une garantie locative et d\u2019autres avantages fiscaux, la rentabilit\u00e9 doit \u00eatre envisag\u00e9e de 2 mani\u00e8res\u00a0:
\n\"-\" la rentabilit\u00e9 apparente (= rendement sur loyer)\u00a0;
\n\"-\" la rentabilit\u00e9 nette (\u00e0 terme). A ce jour nous ne pouvons encore l\u2019estimer.<\/p>\n

C. Doulkeridis <\/strong> : Dans le cas d\u2019une AIS, je consid\u00e8re que l\u2019absence de vide locatif garantie par les instances publiques ainsi que des incitants (r\u00e9duction du pr\u00e9compte, primes et aides diverses) constituent des \u00e9l\u00e9ments favorables aux d\u00e9veloppeurs.<\/p>\n

S. Fraeijs<\/strong> : Je vous suis sur ce point mais encore une fois cela ne r\u00e9pond pas aux besoins du logement moyen qui ne b\u00e9n\u00e9ficiera plus d\u2019abattements (sur l\u2019enregistrement et la TVA) \u00e0 partir du 31 mars. Pour l\u2019acqu\u00e9reur cela repr\u00e9sente un (sur)co\u00fbt de +\/- 7.500 \u20ac.<\/p>\n

L. Willame <\/strong> : Dans le m\u00eame ordre d\u2019id\u00e9e, pourquoi le logement moyen que nous produisons (mais qui s\u2019inscrit dans les conditions d\u2019acquisition du logement social) est-il soumis \u00e0 une TVA de 21% alors que ce taux n\u2019est que de 6% dans les 2 autres r\u00e9gions. Un gain de 15% faciliterait grandement l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

C. Doulkeridis <\/strong> : La R\u00e9gion d\u00e9gage tous les ans des moyens au profit du logement et continuera de le faire en 2010. Ce que vous \u00e9voquez rel\u00e8ve du F\u00e9d\u00e9ral. Or il faut savoir que Bruxelles compte moins de propri\u00e9taires-occupants (+\/- 50%) que les autres r\u00e9gions ( >75%). En cons\u00e9quence l\u2019argent d\u00e9pens\u00e9 par le F\u00e9d\u00e9ral (d\u00e9ductibilit\u00e9 fiscale pour faciliter le passage au statut de propri\u00e9taire-occupant) b\u00e9n\u00e9ficie moins \u00e0 la R\u00e9gion bruxelloise. C\u2019est une difficult\u00e9 r\u00e9elle qui pourrait encore s\u2019accro\u00eetre si le F\u00e9d\u00e9ral poursuit sa strat\u00e9gie d\u2019une r\u00e9duction budg\u00e9taire \u00e0 l\u2019\u00e9gard de Bruxelles.<\/p>\n

S. Fraeijs <\/strong> : Si la R\u00e9gion ne peut compenser ce d\u00e9ficit d\u2019aide \u00e0 l\u2019achat\u00a0du F\u00e9d\u00e9ral, cela signifie que le priv\u00e9 seul devra alors porter la charge du d\u00e9veloppement de l\u2019immobilier moyen\u00a0!<\/p>\n

J. Corman <\/strong> : La R\u00e9gion ne peut-elle jouer sur ses r\u00e9serves fonci\u00e8res\u00a0?<\/p>\n

APPEL A PROJET ET PLAN REGIONAL DE DEVELOPPEMENT DURABLE<\/strong><\/p>\n

Le principe de \u2018l\u2019appel \u00e0 projet\u2019 lanc\u00e9 \u00e0 l\u2019occasion du r\u00e9cent MIPIM n\u2019est-il pas l\u2019esquisse d\u2019une solution fonci\u00e8re ou pour le moins d\u2019une nouvelle forme de PPP (Partenariat Public Priv\u00e9)\u00a0?<\/p>\n

L. Willame <\/strong> : En th\u00e9orie nous sommes favorables au PPP, en pratique toutefois sa mise en \u0153uvre est devenue tr\u00e8s difficile (contraintes en termes de march\u00e9 public). Cela \u00e9tant l\u2019appel \u00e0 projet est effectivement une mani\u00e8re de modifier la structure du partenariat entre priv\u00e9 et public et d\u2019\u00e9largir notre zone d\u2019activit\u00e9 en acqu\u00e9rant des r\u00e9serves fonci\u00e8res. Concr\u00e8tement, et pour autant qu\u2019un projet initi\u00e9 par un promoteur priv\u00e9 s\u2019inscrive dans les conditions prescrites (notamment en termes de constructions passives et\/ou \u00e0 basse \u00e9nergie), celui-ci pourra b\u00e9n\u00e9ficier pour partie (50% pour les grands projets et 75% pour les petits) des subsides de la SDRB (les subsides sont accord\u00e9s \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur et non au promoteur). Les effets escompt\u00e9s visent principalement \u00e0\u00a0: d\u00e9velopper des projets qualitatifs\u00a0au sein des 19 communes\u00a0; cr\u00e9er un nouvel \u00e9quilibre avec le march\u00e9 immobilier priv\u00e9 (r\u00e9duction du risque financier du promoteur)\u00a0; inciter aux investissements immobiliers multifonctionnels (diversit\u00e9 des fonctions) et mixtes (diversit\u00e9 des types d\u2019habitats) dans tous les quartiers afin d\u2019en faire aussi des quartiers multifonctionnels \u2018durables\u2019.<\/p>\n

C. Doulkeridis<\/strong> : Parall\u00e8lement \u00e0 cette initiative j\u2019insiste sur 2 points\u00a0:
\n\"-\" l\u2019int\u00e9r\u00eat de la reconversion des bureaux obsol\u00e8tes dans une R\u00e9gion o\u00f9 le foncier est limit\u00e9. Si sur ces sites existants on parvient \u00e0 d\u00e9velopper des programmes mixtes (dans les fonctions et les revenus) alors on fera d\u2019une pierre deux coups\u00a0: on supprimera des chancres en d\u00e9veloppant du logement\u00a0;
\n\"-\" le prochain Plan R\u00e9gional de D\u00e9veloppement Durable\u00a0: il dressera les priorit\u00e9s urbanistiques en abordant tous les aspects de l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique. Outre le logement cette \u00e9volution suppose en effet la construction de cr\u00e8ches, d\u2019\u00e9coles, de voiries, d\u2019\u00e9quipements collectifs, etc., pour lesquels nous aurons besoin d\u2019espaces. Le PRDD sera donc l\u2019occasion de rassembler tous les acteurs de la ville sur base de priorit\u00e9s d\u00e9finies ensemble.<\/p>\n

S. Fraeijs <\/strong> : J\u2019insisterai encore sur un facteur d\u2019\u00e9conomies potentielles en mati\u00e8re de production de logements. Il conviendrait en effet de r\u00e9duire les d\u00e9lais de proc\u00e9dures d\u2019attribution des permis qui se voient quasi syst\u00e9matiquement allong\u00e9s par les enqu\u00eates publiques communales. Or une optimisation des proc\u00e9dures aurait une incidence financi\u00e8re non n\u00e9gligeable puisqu\u2019elle permettrait d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer le processus de production de logements, de fournir plus rapidement le bien au client, de limiter les int\u00e9r\u00eats intercalaires, etc.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Article paru le 10 avril 2010 dans Essentielle Immo (La Libre Belgique) r\u00e9dig\u00e9 par Thierry Laffineur\u00a0: Alors que chacun s\u2019accorde sur\u00a0l\u2019importance de l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique de Bruxelles au cours de la prochaine d\u00e9cennie (+\/- 170.000 nouveaux habitants) autant que sur le manque et les difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements moyens, la pr\u00e9sente table ronde s\u2019interroge sur les perspectives de d\u00e9veloppement de ce segment immobilier r\u00e9sidentiel en r\u00e9unissant\u00a0: Christos DOULKERIDIS, Secr\u00e9taire d\u2019Etat de la R\u00e9gion de Bruxelles en charge du Logement \/ Jean CORMAN – Adm. D\u00e9l. – Victoire Consulting \/ Xavier MERTENS – Adm. D\u00e9l. – Home Invest Belgium \/ Pascal LASSERRE – Adm. D\u00e9l. – Lasserre & Associ\u00e9s \/ Serge FRAEIJS DE VEUBEKE – Adm. D\u00e9l. – CIG \/ Luc WILLAME – Pr\u00e9sident – SDRB. 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