{"id":5435,"date":"2011-12-20T15:31:13","date_gmt":"2011-12-20T14:31:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.doulkeridis.be\/blog\/?p=5435"},"modified":"2012-01-13T11:32:13","modified_gmt":"2012-01-13T10:32:13","slug":"le-standard-passif-na-pas-dinfluence-sur-les-loyers-des-locataires-sociaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.doulkeridis.be\/blog\/2011\/12\/20\/le-standard-passif-na-pas-dinfluence-sur-les-loyers-des-locataires-sociaux\/","title":{"rendered":"Le standard passif n’a pas d’influence sur les loyers des locataires sociaux"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Le passage au standard passif des logements sociaux suscite encore trop souvent des inqui\u00e9tudes. Certains craignent que cela n’engendre des surco\u00fbts pour les locataires sociaux. J’ai profit\u00e9 d’une question pos\u00e9e lors de la derni\u00e8re Commission logement pour d\u00e9montrer que ce n’est pas le cas.<\/p>\n

Comme j’ai d\u00e9j\u00e0 eu plusieurs fois l’occasion de le rappeler: le surco\u00fbt li\u00e9 au passage au standard passif est relatif et la r\u00e9vision du prix de r\u00e9f\u00e9rence n’a pas d’influence sur les loyers pay\u00e9s par les locataires sociaux. Cette question a \u00e9t\u00e9 \u00e9videmment au centre de la r\u00e9flexion.<\/p>\n

D\u2019abord, il faut donner quelques explications au sujet du surco\u00fbt du passif:<\/strong><\/p>\n

Il ne s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e9videmment jamais \u00e0 30% comme le pr\u00e9tendent certains. On a tenu compte, par prudence, qu’un surco\u00fbt maximal de 10% est possible. Mais le prix de construction conna\u00eet un tassement, c\u2019\u00e9tait in\u00e9vitable.<\/p>\n

En France, o\u00f9 le concept est nettement moins r\u00e9pandu, un surco\u00fbt de 10 \u00e0 15% est actuellement constat\u00e9 par rapport \u00e0 une construction moins performante de ce point de vue. Par contre, en Flandre, les professionnels de la construction observent que l’importance des travaux de construction men\u00e9s sous standard passif a impliqu\u00e9 une d\u00e9croissance tr\u00e8s significative des surco\u00fbts; parfois jusqu’\u00e0 les r\u00e9duire \u00e0 z\u00e9ro.<\/p>\n

A Bruxelles, on constate la m\u00eame tendance. Dans le cadre d\u2019un concours r\u00e9cemment organis\u00e9 par la Ville de Bruxelles pour la construction d’un ensemble de 50 logements, une \u00e9cole et quelques bureaux, un co\u00fbt de construction \u00e0 1100 euros le m\u00b2 a \u00e9t\u00e9 propos\u00e9, soit 15% de moins que le co\u00fbt moyen des autres projets non retenus.<\/p>\n

L’hypoth\u00e8se a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e dans le cadre des march\u00e9s public lanc\u00e9s par la SLRB sur base du nouveau cahier des charges \u00ab\u00a0passif\u00a0\u00bb. Dans le cas du projet \u00ab\u00a0Huileries\u00a0\u00bb \u00e0 Forest : sur les 6 offres re\u00e7ues, 3 pr\u00e9sentaient des prix au m\u00b2 tr\u00e8s nettement en-dessous du prix de r\u00e9f\u00e9rence qui avait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9. Le co\u00fbt de construction d’un b\u00e2timent passif peut donc \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 celui d’un immeuble standard.<\/p>\n

Le secret : r\u00e9duire le temps de chantier gr\u00e2ce \u00e0 une pr\u00e9fabrication pouss\u00e9e. Le prix des mat\u00e9riaux peut \u00e9galement expliquer que construire passif en Belgique ne co\u00fbte pas forc\u00e9ment plus cher. Le surco\u00fbt du passif est en train de se tasser au fur et \u00e0 mesure des effets d’apprentissage dans le secteur de la construction. Le march\u00e9 de la construction r\u00e9agit tr\u00e8s positivement. Plus le passif devient \u00ab\u00a0standard\u00a0\u00bb, plus les prix se normalisent : c’est tout l’enjeu d’une attitude volontariste et exemplaire des pouvoirs publics.<\/p>\n

Au sujet de l\u2019impact sur les loyers<\/strong><\/p>\n

La question de l’impact sur les loyers a \u00e9t\u00e9 \u00e9tudi\u00e9e en profondeur par l’administration de la SLRB, et cela pour permettre au conseil d’administration de la SLRB de prendre une d\u00e9cision en connaissance de cause. Dans un souci de bonne gouvernance, le Conseil d\u2019administration de la SLRB, lorsque celui-ci a d\u00e9cid\u00e9 d\u2019adopter le standard passif pour toutes les nouvelles constructions, a \u00e9valu\u00e9 la question au regard du triple spectre du d\u00e9veloppement durable : une \u00e9valuation \u00e9conomique, environnementale et sociale.<\/p>\n

Le loyer que la SISP est en droit de r\u00e9clamer \u00e0 un locataire est soumis \u00e0 un certain nombre de limites et plafonn\u00e9 \u00e0 20, 22 et 24% des revenus du locataire. Le logement passif n’aura donc pas d’impact sur le loyer pay\u00e9 par les locataires des logements sociaux.<\/p>\n

\u00c9tant donn\u00e9 que les logements passifs seront des nouveaux logements, rentreront dans ces logements (\u00e0 quelques exceptions pr\u00e8s, li\u00e9es \u00e0 des mutations internes) principalement des personnes qui sont actuellement sur la liste d’attente. Ces personnes ont par d\u00e9finition un revenu inf\u00e9rieur au revenu d’admission. Leur loyer \u00e9tant toujours plafonn\u00e9, il ne sera pas plus \u00e9lev\u00e9 que dans un logement classique.<\/p>\n

Pour les locataires actuels qui ne rentrent plus dans les conditions du logement social et dont les revenus avec le temps ont d\u00e9pass\u00e9 le revenu d’admission du logement social, il y aurait effectivement une augmentation du loyer en cas de mutation d’un logement standard vers un logement passif. Cette augmentation sera fonction du loyer de base et du coefficient de revenus.<\/p>\n

Actuellement, un peu plus de 10% (3.841) des logements existants sont occup\u00e9s par des personnes dont les revenus sont sup\u00e9rieurs au revenu de r\u00e9f\u00e9rence, et qui seraient donc potentiellement concern\u00e9es par cette mesure, en cas de mutation d’un logement standard vers un logement passif bien entendu.<\/p>\n

Mais compte tenu de l\u2018augmentation du prix de l\u2019\u00e9nergie entre 2000 et 2010, et les pr\u00e9visions pour la p\u00e9riode de 2010 \u00e0 2020, l\u2019impact sur le prix global du logement (loyers + charges) sera m\u00eame positif pour les locataires dont les revenus d\u00e9passent les seuils du logement social et qui s\u2019installeraient dans un logement passif neuf \u2013 dans le cadre d\u2019une mutation par exemple : il est de 15% moins cher en 2010 et le sera de 21% en 2020.<\/p>\n

Application du principe de co\u00fbt d’occupation et cr\u00e9ation d’un fonds de solidarit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong><\/p>\n

Vendredi pass\u00e9, le Gouvernement a marqu\u00e9 son accord en deuxi\u00e8me lecture pour l’introduction du concept de co\u00fbt d’occupation dans le logement social. Ce projet, qui a fait l’objet d’une consultation assez large du secteur avec le conseil consultatif du logement, les SISP, et la SLRB, permettra de mutualiser les gains en mati\u00e8re de charges \u00e9nerg\u00e9tiques des logements passifs, basse \u00e9nergie et tr\u00e8s basse \u00e9nergie.<\/p>\n

L’\u00e9conomie d’\u00e9nergie sera partag\u00e9e entre les locataires de logements passifs, tr\u00e8s basse \u00e9nergie et basse \u00e9nergie et les autres locataires, les SISP et la r\u00e9gion. Le principe est tr\u00e8s simple. Les locataires de logements passifs b\u00e9n\u00e9ficient d’une \u00e9conomie d’\u00e9nergie de 90% en moyenne par rapport \u00e0 des logements traditionnels. Cette \u00e9conomie s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 60% dans des logements basse \u00e9nergie et \u00e0 80% pour les tr\u00e8s basse \u00e9nergie.<\/p>\n

En tenant compte d’une marge d’erreur de 10%, on a partag\u00e9 le gain en 2 : la moiti\u00e9 pour les locataires de logements passifs, basse \u00e9nergie et tr\u00e8s basse \u00e9nergie et l’autre moiti\u00e9 doit \u00eatre pay\u00e9e \u00e0 la SISP.<\/p>\n

Concr\u00e8tement donc, les locataires de logements passifs, basse \u00e9nergie et tr\u00e8s basse \u00e9nergie paieront un forfait de respectivement 40, 35 et 25% des charges qu’ils paieraient en moyenne dans un logement traditionnel de la m\u00eame superficie.<\/p>\n

Ainsi, l’argent qui sera r\u00e9colt\u00e9 devra \u00eatre consacr\u00e9 pour 95% \u00e0 des investissements \u00e9conomiseurs d’\u00e9nergie. De cette mani\u00e8re, les locataires de logements dits traditionnels pourront profiter indirectement de la pr\u00e9sence de logements tr\u00e8s performants au niveau \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n

La R\u00e9gion est \u00e9galement gagnante car les montants vers\u00e9s aux fonds de solidarit\u00e9 seront d\u00e9duits de l’allocation r\u00e9gionale de solidarit\u00e9. Les SISP quant \u00e0 elles verront leurs recettes augmenter. Il s’agit donc d’un syst\u00e8me totalement innovant de mutualisation entre les diff\u00e9rents partenaires, notamment ceux qui assument l’investissement de d\u00e9part (la r\u00e9gion et les SISP) d’une partie de l’\u00e9conomie r\u00e9alis\u00e9e sur les co\u00fbts d’occupation.<\/p>\n

Son effet est b\u00e9n\u00e9fique :
\n– au niveau financier, on peut parler d’effet \u00ab\u00a0win win\u00a0\u00bb
\n– au niveau de la politique climatique de la r\u00e9gion qui est candidate pour la capitale du d\u00e9veloppement durable
\n– et au niveau social, car ce syst\u00e8me assurera une meilleure \u00e9quit\u00e9 entre locataires d’un logement passif, basse \u00e9nergie ou tr\u00e8s basse \u00e9nergie et les locataires de logements \u00e0 la conception moins efficace.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le passage au standard passif des logements sociaux suscite encore trop souvent des inqui\u00e9tudes. Certains craignent que cela n’engendre des surco\u00fbts pour les locataires sociaux. J’ai profit\u00e9 d’une question pos\u00e9e lors de la derni\u00e8re Commission logement pour d\u00e9montrer que ce n’est pas le cas. Comme j’ai d\u00e9j\u00e0 eu plusieurs fois l’occasion de le rappeler: le surco\u00fbt li\u00e9 au passage au standard passif est relatif et la r\u00e9vision du prix de r\u00e9f\u00e9rence n’a pas d’influence sur les loyers pay\u00e9s par les locataires sociaux. Cette question a \u00e9t\u00e9 \u00e9videmment au centre de la r\u00e9flexion. D\u2019abord, il faut donner quelques explications au sujet du surco\u00fbt du passif: Il ne s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e9videmment jamais \u00e0 30% comme le pr\u00e9tendent certains. On a tenu compte, par prudence, qu’un surco\u00fbt maximal de 10% est possible. Mais le prix de construction conna\u00eet un tassement, c\u2019\u00e9tait in\u00e9vitable. En France, o\u00f9 le concept est nettement moins r\u00e9pandu, un surco\u00fbt de 10 \u00e0 15% est actuellement constat\u00e9 par rapport \u00e0 une construction moins performante de ce point de vue. Par contre, en Flandre, les professionnels de la construction observent que l’importance des travaux de construction men\u00e9s sous standard passif a impliqu\u00e9 une d\u00e9croissance tr\u00e8s significative des surco\u00fbts; parfois jusqu’\u00e0 les r\u00e9duire […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":5440,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"ngg_post_thumbnail":0,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-5435","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-logement"],"yoast_head":"\nLe standard passif n'a pas d'influence sur les loyers des locataires sociaux - Christos Doulkeridis<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.doulkeridis.be\/blog\/2011\/12\/20\/le-standard-passif-na-pas-dinfluence-sur-les-loyers-des-locataires-sociaux\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Le standard passif n'a pas d'influence sur les loyers des locataires sociaux - Christos Doulkeridis\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Le passage au standard passif des logements sociaux suscite encore trop souvent des inqui\u00e9tudes. 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