La question des étages vides au-dessus des commerces faisait l’objet d’une interpellation lors de la dernière Commission Logement du Parlement régional bruxellois. Elle s’inscrit dans la lutte plus générale contre la vacance immobilière, qui s’est illustrée depuis le début de la législature par différentes mesures:

– la mise en place de la nouvelle cellule contre les logements inoccupés, chargée d’abord de mettre en œuvre la nouvelle amende régionale et ensuite, d’articuler les différents dispositifs de notre arsenal législatif ;
– l’agrément d’associations de défense du droit au logement en vue de porter plainte pour inoccupation et d’introduire des actions en cessation ;
– des projets de reconversion de bureaux ou encore de prise en gestion publique de biens vides.

La promotion de la transformation ou de la remise sur le marché locatif du logement d’étages au-dessus des commerces sera bien l’une des actions menées en 2013.

En effet, il s’agit, en ce domaine, surtout de convaincre tant les propriétaires que les locataires de biens commerciaux de leur intérêt conjoint de faire occuper ces biens, pour une meilleure préservation ou rentabilité et de les conseiller et accompagner dans les différentes démarches pour y parvenir.

Une mission d’étude est en cours pour chercher des solutions face à cette problématique.

La 1ème phase de cette étude consiste en une identification du potentiel de logements : il s’agissait d’effectuer un inventaire des étages vides réhabilitables qui, s’il ne peut bien sûr être exhaustif, doit permettre de quantifier autant que possible l’ampleur de la problématique, définir les quartiers commerçants qui bénéficient de bonnes conditions d’habitabilité, en fonction notamment des situations géographiques et des typologies diversifiées.

Cette 1ère phase d’inventaire, qui a été la plus longue, a été menée en collaboration avec plusieurs communes et avec ATRIUM, et a porté sur 66 noyaux commerçants.

Le principal constat est l’ampleur du phénomène de la sous-occupation de ces immeubles : de 1.100 à 1.650 immeubles, de 2.300 à 3.400 étages. Toutefois, l’ampleur est très différente d’un noyau à l’autre : à titre d’exemple, on trouve 68% d’immeubles sous-habités dans le noyau de la rue Neuve, contre 0% dans le quartier Dansaert. Il y a en réalité une douzaine de noyaux qui concentrent à eux seuls plus de 60% de l’inoccupation. La disparité est principalement fonction de la dimension du noyau commerçant (rue Neuve, par exemple), de la typologie des immeubles et de leur rentabilité (le loyer résidentiel est particulièrement élevé à Dansaert, par exemple).

L’inventaire amène également le constat d’une grande disparité géographique et à titre d’exemple, contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce ne sont pas uniquement les quartiers les plus centraux qui sont les plus marqués : ainsi 3 des 12 noyaux les plus touchés sont en seconde couronne (rue des Tongres, Uccle centre et rue Wayez). Les grands noyaux les moins touchés par la problématique sont ceux de l’ouest et du nord de la Région.

En terme de surface, on estime le potentiel entre 208.000 et 306.000 m². Entre 3.400 et 5.200 logements pourraient ainsi être créés ou recréés dans le bâti existant des quartiers commerçants.

La 2e phase vise à établir un diagnostic des problématiques d’inoccupation. Sur base de l’expérience de terrain et de l’identification du potentiel, il s’agit de cibler les problématiques spécifiques à résoudre et les moyens à mettre en place pour y parvenir.

Cette 2e phase a permis de faire une synthèse qui met en regard 4 points :

  • les problématiques : c’est à dire les causes de l’abandon des étages ;
  • les outils et moyens mis en œuvre : c’est à dire les expériences passées ou en cours, ainsi que les outils et mesures existants ;
  • les lacunes : c’est à dire les outils manquants ou à améliorer ;
  • les recommandations : c’est à dire les mesures nouvelles à mettre en œuvre pour optimiser la réhabilitation.

Ces 4 points sont organisés à partir de 7 problématiques identifiées et présentées dans un souci de logique chronologique de travail : les moyens coercitifs après les outils incitatifs.

On peut citer à titre d’exemple la problématique majeure de l’accès séparé aux étages, qui touche plus de 60% des biens sous-occupés. Un autre exemple de problématique abordée est le bail commercial unique, justifié soit par l’absence d’accès séparé, soit par la nécessité de stockage, alors que dans les faits, les étages sont le plus souvent délaissés. Pour aborder cette problématique, nous avons organisé une table ronde avec les principaux acteurs : Syndicat national des propriétaires, Atrium, dirigeant d’AIS, agents immobiliers.

La responsabilisation des propriétaires récalcitrants doit également pouvoir être abordée. Elle passe le plus souvent par des moyens plus coercitifs : le recours à l’amende régionale, à l’action en cessation ou la prise en gestion publique, par exemple.

3e phase : La mise en place d’une action régionale pour la réhabilitation des étages vides en logements. Cette dernière phase de mise en pratique est en cours et je ne manquerai pas de vous en faire état prochainement.