Habitat solidaire Lemmens 037Se loger à Bruxelles ne sera plus tout à fait comme avant pour les locataires et les propriétaires dans les 500.000 logements de la Région de Bruxelles-Capitale. Le Parlement régional vient en effet d’adopter définitivement (52 voix pour, 27 contre, 4 abstentions) la réforme du Code bruxellois du logement que j’ai initié et qui a été portée par la majorité régionale. Cette réforme contient une série de changements marquants tant en ce qui concerne la lutte contre l’insalubrité, la lutte contre les logements inoccupés ou les nouvelles missions des opérateurs publics et privés de logement.

Après dix ans d’existence, le Code avait besoin d’être évalué et modernisé pour coller au mieux aux réalités actuelles du logement à Bruxelles et pour intégrer aussi une série de nouvelles façons de vivre en ville.

Plus de mixité dans le logement public

Les sociétés de logement social pourront gérer et mettre en location un pourcentage limité de logements pour les ménages à revenu modéré ou moyen, à la condition stricte et absolue que cela ne diminue pas et n’entrave pas l’augmentation du parc de logements sociaux (maximum 20% par projet et maximum 10% du parc de la SISP). Il s’agit d’une réponse au manque de mixité dans les grands ensembles. Cela fait également suite à l’instauration du bail à durée déterminée dans le logement social, afin d’offrir des solutions publiques aux locataires sortants du logement social.

Les mutations vers un logement plus adapté sont obligatoires (plus de deux chambres excédentaires), lorsqu’est proposé un logement adapté à la taille du ménage, présentant les mêmes conditions de confort et situé dans la même commune ou dans un rayon de 5 km. Ceci s’avérait indispensable au regard de la durée d’attente d’un logement pour les familles nombreuses.

Les dispositifs « pilotes » d’occupation précaire dans les logements sociaux en attente de travaux, lancés sous cette législature, sont reconnus et pérennisés : la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale aura désormais pour mission d’encadrer les occupations précaires dans le logement social.

Enfin, le Code impose désormais que les contrats de gestion de la SLRB et du Fonds du logement prévoient, avec des objectifs chiffrés, que les sociétés et le Fonds mettent à disposition des logements adaptés ou adaptables aux personnes handicapées

Efficacité et gouvernance dans l’attribution des logements publics

S’agissant des règles d’attribution des logements publics, un incontestable effort a été fait, suivant un triple leitmotiv : l’élargissement des obligations à des opérateurs non encore assujettis, comme le Fonds du logement, la SDRB ou encore les agences immobilières sociales ; la socialisation, par l’exclusion de toute condition liée à un seuil minimal des revenus des candidats ou à la localisation et enfin, la gouvernance et l’efficacité par l’instauration d’une commission indépendante d’attribution, qui réunira en fonction des volontés de chaque commune, des agents des communes et CPAS et membres du secteur associatif.

Les nouvelles façons d’habiter la ville reconnues

Le texte donne une définition de l’habitat solidaire et intergénérationnel, immeubles occupés par plusieurs ménages, mus par un projet commun ou se rendant des services mutuels. Il reconnaît l’épargne collective, qui réunit des personnes qui cotisent en vue de permettre à chacun des membres, par rotation, de payer l’acompte lors de l’acquisition d’un droit réel sur un logement.

Un nouveau dispositif d’accès à la propriété est aussi inscrit dans le code : l’Alliance foncière régionale ou « Community Land Trust ». Ce dispositif consiste à acquérir des terrains en vue d’y créer aussi bien des habitations accessibles que des équipements d’intérêt collectif. L’alliance foncière régionale reste propriétaire des terrains mais transfère la propriété des bâtiments aux ménages à faibles revenus via des droits réels démembrés.

Le Fonds du Logement, opérateur de l’accessibilité aux prêts hypothécaires, voit sa possibilité d’octroyer des crédits à taux zéro pour améliorer la performance énergétique des logements confirmée dans le Code. On le sait, la consommation d’énergie grève fortement le budget des ménages.

Une meilleure protection pour les locataires contre l’insalubrité

Quelles sont les recours pour un locataire qui vit dans un logement insalubre ? Il peut toujours introduire une plainte auprès de l’Inspection régionale du logement pour qu’elle constate l’état du logement et mette en demeure le bailleur de remettre le bien en état. Désormais, le code renforce les pouvoirs de l’inspection du logement. Elle peut, dans des conditions exceptionnelles et balisées, réaliser des visites sans avertir préalablement du propriétaire ou sur autorisation d’un juge de police.

Autrefois, le bailleur pouvait, le plus souvent illégalement, chasser un locataire de son appartement insalubre pour échapper à la visite de l’inspection et à l’amende. Désormais, ce genre d’initiative malsaine sera sans effet: les enquêteurs pourront désormais poursuivre leur travail même si le propriétaire expulse son locataire.

Enfin, un bien jugé insalubre ne pourra plus être remis sur le marché et faire de nouvelles victimes auprès d’autres locataires. En effet, le Bourgmestre pourra apposer les scellés afin d’éviter qu’un logement dont la fermeture a été décidée, ne soit remise sur le marché locatif, au détriment d’un autre locataire.

Mieux soutenir et inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché locatif

Peu de propriétaires qui possèdent un bien qui ne répond pas aux normes sont de réels marchands de sommeil. Le Code réformé fait la distinction entre les propriétaires qui souhaitent remettre leurs biens en état et les propriétaires les moins scrupuleux. Pour les premiers, le texte prévoit qu’en cas d’amende pour non-conformité aux normes de salubrité, sécurité et hygiène, la moitié de l’amende est partiellement suspendue le temps de la réalisation des travaux et ne sera pas réclamée si le propriétaire s’est conformé aux directives de l’Inspection.

Surtout, le Code instaure aussi la notion de logement « non-conforme, non-fermé » : lorsque les défauts sont de minime importance et les travaux pour y remédier paraissent disproportionnés, un bien pourra être réputé conforme et remis en location.

Une lutte renforcée contre les inoccupés

La Région bruxelloise s’est dotée d’une cellule spécifique au sein de l’administration qui traque les logements inoccupés. Pour la soutenir dans son action, le Code du logement prévoit désormais d’améliorer la connaissance du parc d’inoccupés, par l’instauration d’un inventaire communal obligatoire.

Surtout, la définition de l’inoccupation a été étendue : la domiciliation fictive ou une infraction urbanistique ne suffisent plus à échapper à l’amende et l’obligation de remise sur le marché locatif. Par ailleurs, les agences immobilières sociales (AIS) pourront désormais prendre en gestion publique les biens laissés inoccupés.

La réforme a suivi une méthode participative, chère au Secrétaire d’Etat, puisqu’une quinzaine d’ateliers thématiques ont réuni représentants du secteur du logement et administrations. Ont ainsi été rencontrés : fédération des SISP, des AIS, AVCB, opérateurs immobiliers régionaux, Syndicat national des propriétaires, la Chambres des notaires, etc. Le texte est porteur de nombreuses nouveautés, souvent attendues depuis longtemps par ces acteurs, et de changements qui modifieront parfois en profondeur les outils existants.

Cette réforme du code du logement s’inscrit plus largement dans le cadre de l’action que je mène depuis le début de la législature pour concrétiser le droit à un logement décent pour tous les Bruxellois. Cette action trouve sa réalisation dans la construction de nouveaux logements publics à finalité sociale, dans l’augmentation de l’accès à la propriété par le biais du Fonds du Logement, par une accélération des programmes de rénovation, par la mise en place du bail à durée déterminée  et la fin du bail à vie dans le logement social ou par le soutien à des réponses innovantes telles que l’habitat solidaire ou le CLT.

Après l’adoption de cette réforme du Code, une série d’arrêtés d’applications permettront de concrétiser les différentes innovations qu’il contient.