IMG_5357La crise du logement et la croissance démographique à Bruxelles appellent une action puissante, directe et agrégée. Le Gouvernement bruxellois a décidé de l’incarner dans l’Alliance Habitat que j’ai portée. Au cours de la première réunion de l’année de la Commission Logement du Parlement régional bruxellois, j’ai pu présenter devant une partie de députés bruxellois présents l’Alliance Habitat dans ses moindres détails.

Le Plan régional du logement, initié en 2004, permettait de construire 5.000 logements (3.500 sociaux et 1.500 moyens). A ce jour, 5.525 unités (dans 87 projets immobiliers) sont engagés financièrement dans le cadre de ce Plan. Ce budget était donc clairement arrivé au-delà de ses possibilités en matière d’engagement financier. En outre, il fallait prévoir les moyens nécessaires pour réaliser les objectifs en termes de logement public fixés par le Gouvernement dans les zones prioritaires de développement (30 % de logements sur Tour et Taxis, 750 logements dans Neo, minimum 30% de logements sur Schaerbeek Josaphat…).

L’Alliance Habitat prévoit la construction de 6720 nouveaux logements publics sociaux, modérés et moyens. Elle permet d’accroître l’offre de logements publics sur le marché locatif, et permettra aussi à de nombreux ménages de devenir propriétaires d’un bien en Région bruxelloise. En effet, 4000 des 6720 logements seront destinés à la location pour les bas et les moyens revenus. Les 2720 logements restants seront vendus aux mêmes catégories de revenu. En plus, l’Alliance intègre un nouveau programme d’investissement pour la rénovation du parc du logement social à auteur de 300 millions et la mise en place d’une expérience pilote d’allocation-loyer pour un milliers de ménages.

Concrètement l’Alliance englobe 3 volets :

  1. construction de logements publics sociaux, modérés et moyens, acquisitifs et locatifs ;
  2. rénovation du parc social existant ;
  3. un mécanisme encadré d’une allocation-loyer sur le marché privé.

Le premier des trois volets de l’Alliance Habitat concerne la construction de logements sociaux, modérés et moyens, locatifs et acquisitifs. Ce volet distingue 6 actions.

  • production de 3.000 logements sociaux locatifs par la SLRB ;
  • production de 1.000 logements moyens locatifs par la SLRB, via deux appels à projets : un premier à l’attention des Communes qui souhaitent bénéficier d’un subside pour la construction 500 logements moyens sur des terrains qui leurs appartiennent, un deuxième à l’attention du privé pour réaliser 500 logements sur des fonciers qui lui appartient ;
  • production de 1.000 logements acquisitifs par le Fonds du Logement ;
  • production de 1.000 logements par la SDRB ;
  • production de 600 logements dans le cadre des Contrats de Quartier Durable ;.
  • production de 120 logements par le Community land trust.

Ce sont donc 6.720 logements sociaux, modérés et moyens (locatifs et acquisitifs) qui sont concernés :

  • 3.000 logements sociaux locatifs, 1.120 logements sociaux acquisitifs, 300 logements modérés locatifs, 1.300 logements moyens locatifs et 1.000 logements moyens acquisitifs ;
  • soit 61,3% de logements sociaux, 4,5% de logements modérés et 34,2% de logements moyens ;
  • ou encore 68,4% de logements locatifs et 31,6% de logements acquisitifs.

Le 2ème volet de l’Alliance Habitat concerne un nouveau Plan quadriennal de rénovation.

Une accélération nette est observée dans l’utilisation et les engagements des moyens financiers octroyés au secteur. Le secteur montre une capacité réelle d’accélération de l’exécution et donc une capacité d’absorption plus importante. Toutes les analyses et constats convergeaient donc pour réserver des moyens supérieurs pour un nouveau Plan quadriennal de rénovation, afin de contrer dans la mesure du possible l’augmentation exponentielle des besoins en termes de rénovation.

Ce volet de l’Alliance représente un budget de 300 millions.

Le 3ème volet de l’Alliance porte sur l’instauration d’une Allocation-loyer.

L’allocation loyer est limitée à 100 € majorée de 10 % par personne à charge sans que toutefois le montant total octroyé ne puisse dépasser 150 €. Un financement de 2 millions a été affecté pour le lancement de cette expérience pilote en 2014. Il vise à octroyer 1.000 allocations sur l’année et à financer l’engagement des agents pour le traitement des dossiers.

Le gouvernement a chargé les différents opérateurs d’établir spécifiquement des conditions stimulant des projets de nouvelles formes d’habitat et innovants : logements communautaires et autonomes pour personnes âgées et personnes handicapées, logements intergénérationnels et logements « 0 carbone ».

La réunion de la Commission Logement m’a également fourni l’occasion  de détailler la feuille de route de l’Alliance Habitat pendant les mois et les 4 années à venir. Pour la mise en œuvre de l’Alliance Habitat, le gouvernement a décidé d’engager un budget total de 952.846.000 €. Ce montant sera inscrit au budget régional suivant le même mécanisme que le Plan Régional du Logement de 2005, à savoir en 3 tranches égales, et ce dès le budget 2014.

En plus de ces moyens pour « les briques », la Région a décidé dans la foulée d’accorder les moyens de fonctionnement nécessaires pour les différents acteurs impliqués dans la mise en œuvre de l’Alliance Habitat. Afin de suivre le bon déroulement des opérations et assurer une coordination efficace de l’Alliance, le Gouvernement mettra en place une structure de pilotage adaptée. Avec ces moyens humains et financiers, la Région garantit que le plan de marche de l’Alliance Habitat sera assuré.

Ma réponse en Commission

En réponse aux différentes interpellations des honorables membres de cette assemblée concernant le Plan régional du logement et l’Alliance-Habitat, voici les éléments que je peux transmettre :

Préambule

Le contexte général de la Région de Bruxelles-Capitale en ce qui concerne la politique du logement peut être analysé selon cinq caractéristiques principales :

1. un taux de locataires majoritaire, avec quasi 50 % de la population bruxelloise logés sur le marché locatif privé, et environ 8 % logés sur le marché public ;

2. une croissance démographique exponentielle qui a vu la Région passer de 950.000 habitants en 1997 à près de 1.140.000 en 2012- une croissance de 190.000 habitants en 15 ans – et on annonce 1.230.000 habitants en 2020 ;

3. une ville-Région confinée territorialement pour laquelle l’extension urbaine classique signifie une sortie de sa population aisée. On observe ainsi une éviction de la classe moyenne, qui est passée de 40% en 1998 à 34% en 2009 et un appauvrissement de la population qui croît d’année en année au vu notamment de l’augmentation des coûts du logement ;

4. une diminution du foncier affecté à l’habitat disponible qui oblige, vu la croissance de la demande, à utiliser au mieux le bâti existant et à imaginer une stratégie de reconstruction de la ville sur elle-même (par les réaffectations des zones de bureaux et de vieilles industries notamment) ;

5. une emprise publique insuffisante à l’échelle régionale et inégalement répartie entre les dix-neuf communes puisque le taux de logements à finalité sociale et de gestion publique oscille de 6,24% pour Uccle à 22% pour Bruxelles-ville.

Ces cinq caractéristiques participent à l’inflation d’une demande sociale de logements puisqu’on évalue, aujourd’hui, à plus de 50.000 le nombre de ménages en attente d’une réponse publique.

Permettez-moi, dans le cadre de ce préambule, de faire le point sur un certain nombre de constats qui ont été à la base de la décision du gouvernement de mettre en place le plus grand fonds d’investissement pour le logement depuis la création de la Région.

1. Le Plan régional du logement, initié en 2004, prévoit la construction de 5.000 logements – 3.500 sociaux et 1.500 moyens.

Voilà où nous en sommes aujourd’hui :

  • 87 projets immobiliers sont actuellement en cours ;
  • 1.413 logements sont terminés ;
  • des chantiers sont en cours pour 187 logements ;
  • 264 logements disposent d’un permis d’urbanisme ;
  • 590 logements sont en procédure de demande de permis d’urbanisme ;
  • des dossiers de demandes de permis d’urbanisme sont en cours de préparation pour 3.071 logements.

Ce sont 33 projets (représentant 2.610 logements) et 54 projets (représentant 2.915 logements) qui ont été approuvés par le gouvernement, respectivement durant la législature précédente et actuelle.

13 communes et C.P.A.S. font ou ont fait activement appel aux fonds du Plan régional du logement pour le développement de logements sur des terrains leur appartenant. Le déploiement territorial du Plan régional du logement est toutefois, et fort heureusement, plus large : toutes les communes sont ou ont été concernées par une ou plusieurs opérations – grâce à des développements sur des terrains appartenant à des opérateurs régionaux.

En effet, pour l’heure, 76% des projets financés par le Plan régional du logement concernent des biens appartenant à des opérateurs régionaux, pour environ 21% aux Communes et C.P.A.S.

Le nombre total de logements dont l’engagement budgétaire est envisageable dans le cadre du Plan régional du logement s’élève en conséquence, à ce jour, à un total de 5.525 unités. Le budget relatif à ce Plan, qui prévoyait la livraison de 5.000 logements, était donc clairement arrivé au-delà de ses possibilités en matière d’engagement financier.

En outre, les objectifs en termes de logement public et à finalité sociale fixés par le Gouvernement dans chacune des zones prioritaires de développement et dont une part importante sera mise à charge du Plan régional du logement, sont estimés à environ 993 logements :

minimum 30 % de logements publics essentiellement moyens sur les 87.000m² de logement prévus sur Tour et Taxis ;
15% de logements publics sur les 750 logements prévus dans Neo ;
minimum 30% de logements publics sur minimum 1.850 logements sur le terrain de la SAF à Josaphat.

2. Depuis la mise en place, en 2002, du « cadastre technique du patrimoine » dans le secteur du logement social, la Région a initié successivement trois plans quadriennaux1, très majoritairement consacrés à la rénovation. Les deux premiers sont presque complètement engagés. Ici également, des possibilités nouvelles en termes d’engagement financier devaient être initiées. Les besoins en la matière restent considérables d’autant plus que c’est désormais le patrimoine édifié dans les années septante, près de 25% du secteur, qui a besoin d’être rénové. Les moyens affectés dans le cadre des quadriennaux devaient donc être augmentés.

3. Ces dernières années (Plan régional du logement et Plans quadriennaux confondus), le secteur du logement a montré une évolution significative de sa capacité d’absorption des moyens financiers qui lui sont octroyés : les crédits réellement utilisés – ordonnancés – dans la politique du logement ont quasi doublé entre 2008 et 2012, pour atteindre 302 millions par an en 2012.

4. La croissance considérable de la demande sociale de logements locatifs suggère, par ailleurs, conformément à l’accord de majorité, d’initier un dispositif, encadré, d’allocation-loyer ayant comme destinataires les ménages inscrits, depuis une certaine période, comme candidats-locataires au sein du secteur du logement social. Et ce dans un contexte budgétaire extrêmement contraignant.

5. Les quartiers de l’Espace de Développement Renforcé du Logement (EDRL) manquent de logements de qualité et d’infrastructures qui améliorent leur cadre de vie. Par ailleurs, les ménages disposant de revenus moyens continuent de ne pas y trouver de logements accessibles qui répondent à leurs besoins. Pour répondre à ces enjeux, la SDRB a réalisé et vendu 930 logements sur la période 2008-2012. Son action doit être maintenue en termes de capacité de production et d’acquisition sur la période 2013 – 2017, tout en développant de nouveaux modes d’intervention.

6. L’augmentation de l’offre de logements publics modérés et moyens s’appuie également sur la politique régionale des Contrats de Quartier Durable. Depuis 2009, plus de 70 millions ont ainsi été mobilisés pour le développement de 500 logements destinés aux bas revenus et moyens revenus. Chaque année la Région investit plus de 44 millions dans la politique de rénovation des quartiers. Une part significative des moyens est consacrée à la production de nouveaux logements. A ce titre, les Contrats de Quartier Durable constituent un levier essentiel contribuant à concrétiser le droit au logement en Région Bruxelloise. Le contexte d’une dualisation sociale de plus en plus marquée conjuguée à un accroissement démographique particulièrement sensible dans les quartiers centraux de la ville confirme la nécessité de poursuivre les efforts entrepris par la rénovation urbaine en matière de production d’un nombre conséquent de logements sociaux et moyens destinés en priorité aux bas et moyens revenus via les Contrats de Quartier Durable.

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Développement

Eu égard à ces différents éléments de constat, le gouvernement s’est donc accordé sur un nouveau cadre budgétaire pluriannuel amplifiant et diversifiant la réponse publique en matière de logement, à côté des dispositifs existants et récurrents de la politique régionale du logement.

Ce nouveau cadre budgétaire englobe 3 volets :
1. la construction de logements publics sociaux, modérés et moyens, acquisitifs et locatifs ;
2. la rénovation du parc social existant ;
3. et un mécanisme encadré d’une allocation-loyer sur le marché privé.

Ce cadre budgétaire associe les acteurs régionaux (la SLRB, la SDRB, les SISP, le Fonds du Logement et les fonds de Rénovation urbaine), les Communes et les CPAS, ainsi que le monde associatif en ce qui concerne le Community Land Trust.

Il s’agit de l’Alliance Habitat.

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1. Le premier des trois volets de l’Alliance Habitat concerne la construction de logements sociaux, modérés et moyens, locatifs et acquisitifs. Ce volet distingue 6 actions.

Pour les 6 actions qui vont suivre, le gouvernement a chargé les opérateurs de mettre en place des processus de participation citoyenne et de cibler le standard passif pour les nouvelles constructions et le standard basse énergie pour les rénovations lourdes.

1.1. La 1ere Action porte sur la production de 3.000 logements sociaux locatifs par la SLRB.

Il s’agit, à quelques nuances près, d’une reconduction de la formule de développement du Plan régional du logement actuel.

Dans la pratique du Plan régional du logement actuel, pour rappel, les Communes ou les SISP qui sont propriétaires des terrains cèdent un droit de superficie à la SLRB sur base d’une convention, pour une durée de 30 années. Le Plan Régional du Logement permet de préfinancer l’ensemble des obligations financières liées à la réalisation du projet immobilier. A l’expiration du droit de superficie, la SLRB restitue le terrain à son propriétaire, y compris les logements et les ouvrages construits sur le terrain.

La SLRB a donc été chargée d’organiser un appel à projets suivant ces mêmes modalités. Cet appel s’adressera principalement aux SISP, mais il sera également ouvert aux Communes et CPAS qui souhaitent bénéficier d’un subventionnement pour la construction de logements sur des terrains leur appartenant et dont ils confieront la gestion à des SISP.

Les investissements initiaux sont à charge pour 100% de la SLRB. Les gestionnaires remboursent 50% des investissements consentis sur une période de 30 ans. Le budget global de ce volet s’élève à 937 millions, dont 468,5 millions à charge de la Région.

Le gouvernement a chargé la SLRB d’établir dans ce cadre spécifiquement les conditions d’acceptation nécessaires pour des projets de nouvelles formes d’habitat susceptibles d’émerger dans le cadre des projets des acteurs locaux :

des projets de logements communautaires ;
des projets de logements communautaires et autonomes pour personnes âgées ;
des projets de logements communautaires et autonomes pour PMR
et des projets de logements intergénérationnels.

1.2. L’Action n° 2 porte sur la production de 1.000 logements moyens locatifs par la SLRB : 500 suivant les mêmes modalités que la formule actuelle du Plan régional du logement et 500 sur des fonciers privés.

Les investissements initiaux de 500 logements sur ces 1.000 logements sont à charge pour 100% de la SLRB. Cet appel s’adressera principalement aux Communes qui souhaitent bénéficier d’un subside pour la construction de logements moyens sur des terrains qui leurs appartiennent. Les gestionnaires remboursent 66,6% des investissements consentis sur une période de 30 ans. Le budget global de ce volet s’élève à un peu plus de 195 millions, dont 64,5 à charge de la Région. Soit une annuité de 2.153.265 € pendant 30 ans à charge de la Région.

Le Gouvernement a toutefois été d’avis que le schéma que je viens d’exposer ne permettra pas de rencontrer l’ensemble des besoins en logements publics, notamment en raison du caractère limité des réserves foncières publiques. Ce schéma ne permet pas non plus pas d’augmenter le patrimoine foncier public.

En conséquence, en vue de la réalisation des 500 autres logements, la SLRB a été, d’autre part, chargée d’établir les conditions d’un appel à projets visant à sélectionner des partenaires privés qui seront chargés de l’ensemble de l’opération de production de ces logements.

Outre toutes les compétences requises pour le développement du projet, les partenaires privés doivent également contribuer au partenariat en y apportant le foncier.

Le paiement de ces opérations et les remboursements de 66,6% afférents s’étalent sur 33 ans. Le budget global de ce volet s’élève à 197,6 millions, dont 65 millions à charge de la Région. Ce qui correspond à une annuité de 1,9 millions à charge de la Région pendant 33 ans.

Dans le cadre des opérations menées à partir de la SLRB, les dispositions de son Contrat de gestion en matière de logements PMR (75% de logements accessibles ; 20% de logements adaptables ; 5% de logements adaptés) seront d’application.

1.3. La 3ème Action concerne le Fonds du Logement, qui a été chargé de développer 1.000 logements acquisitifs, selon la méthode Construction/Rénovation/Vente (CRV) en cours au Fonds.

Ces logements seront toutefois, en dérogation par rapport à la pratique courante du CRV, revendus aux ménages qui sont dans les conditions du logement social.

L’intervention de la Région s’élève au différentiel de taux entre la captation sur les marchés de capitaux et les taux offerts aux particuliers.

Par ailleurs, le gouvernement a chargé le Fonds d’examiner dans ce cadre une méthode alternative basée sur un démembrement du droit de propriété (superficie ou emphytéose). Plusieurs modalités spécifiques seront à envisager :

le Fonds du Logement et un ménage particulier acquièrent ensemble un bien immeuble sur le marché secondaire. Le Fonds se porte acquéreur du sol et le ménage du bâti ;
le Fonds concède au ménage particulier – sur un bien dont il est l’actuel propriétaire – un droit de réel démembré limité au bâti et conserve la propriété du tréfonds.

Le budget global de ce volet s’élève à 192,750 millions. La charge pour la Région est de presque 44,5 millions, ou une annuité de 2,2 millions pendant 20 ans.

1.4. La 4ème action concerne la production de 1.000 logements par la SDRB.

La SDRB doit atteindre une capacité de production moyenne de 200 logements par an, soit 1000 logements sur la période 2013 – 2017. Aujourd’hui, elle a acquis le foncier et lancé les marchés nécessaires à la production de 600 nouveaux logements d’ici 2015.

La SDRB doit continuer à développer des opportunités qui lui permettent de produire 400 logements supplémentaires pour atteindre l’objectif de 1000 logements d’ici 2017. Elle doit également continuer à prospecter pour acquérir le foncier qui lui permettra de maintenir sa production au-delà de la période considérée.

Le gouvernement a décidé dans le cadre de l’Alliance Habitat que la poursuite de cette production se fera moyennant l’observation des objectifs stratégiques suivants :

les logements seront d’une grande qualité architecturale et urbanistique et répondront aux normes de bâtiments passifs pour les nouvelles constructions et de très basse énergie pour les rénovations ;
la SDRB construira au minimum 100 logements « 0 carbone » d’ici 2017 ;
la SDRB favorisera le développement de logements pour des familles nombreuses et de logements adaptés aux normes pour les personnes à mobilité réduite ;
la SDRB favorisera le développement de projets mixtes, à savoir des projets qui prennent en compte les besoins en équipements collectifs, en espace public et en affectation économique si le projet se situe dans des zones de mixité ou de forte mixité au PRAS ;
elle développera des formules d’accession à la sécurité résidentielle pour tous les ménages bruxellois répondant aux conditions d’accès définies par l’arrêté du 1er juin 2006, reposant sur toutes les innovations financières et juridique dans le domaine : l’emphytéose, la superficie, la location-achat, les formules inspirées des Community Land Trusts ou toute innovation allant dans ce sens.

La SDRB mènera dans ce cadre, en outre, 4 projets pilotes dans le domaine du démembrement, de l’habitat solidaire et de la réaffectation de bureaux en logements et en commerces de proximité.

La SDRB réalise ses opérations dans le cadre d’un plan pluriannuel d’investissement approuvé par le gouvernement.

1.5. L’action ° 5 porte sur la production de 600 logements dans le cadre des Contrats de Quartier Durable.

Les futures programmations de Contrats de Quartier Durable veilleront à intensifier la production d’un nombre conséquent de logements. D’ici 2017, le gouvernement s’est donné les moyens dans le cadre de l’Alliance Habitat pour la création de 600 nouveaux logements en s’appuyant sur le levier des Contrats de Quartier Durable.

Les objectifs stratégiques sont les suivants :

renforcer la logique de mixité sociale et fonctionnelle dans la conception des projets de logement, qui doivent participer au caractère transversal des opérations ;
respecter les critères d’écoconstruction : standard passif pour les constructions neuves et standard « très basse énergie » pour les rénovations ;
lutter contre l’insalubrité des logements et les marchands de sommeil ;
développer de nouvelles formes d’habitat solidaire : habitat groupé, habitat intergénérationnel, CLT …

1.6. La dernière et 6ème action du 1er volet concerne la production de 120 logements dans le cadre du modèle de l’Alliance foncière régionale (Community land trust).

La Fondation d’utilité publique CLT et l’Asbl CLT sont chargées dans le cadre de l’Alliance Habitat de développer 30 logements acquisitifs par an, pour atteindre la production de 120 logements sociaux acquisitifs en 4 ans.

Le CLT est pour rappel un outil qui a pour public-cible le ménage qui a comme revenu maximum le revenu maximum du Fonds du Logement, le seuil bas étant le revenu correspondant au revenu d’intégration.3

Le coût budgétaire annuel de ce volet est de 2 millions par an soit 8 millions au total.

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Cela pour le volet de production de l’Alliance.

Ce sont 6.720 logements sociaux, modérés et moyens (locatifs et acquisitifs) qui sont concernés :

3.000 logements sociaux locatifs, 1.120 logements sociaux acquisitifs, 300 logements modérés locatifs, 1.300 logements moyens locatifs et 1.000 logements moyens acquisitifs ;
soit 61,3% de logements sociaux, 4,5% de logements modérés et 34,2% de logements moyens4 ;
ou encore 68,4% de logements locatifs et 31,6% de logements acquisitifs.

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2. Le 2ème volet de l’Alliance Habitat concerne un nouveau Plan quadriennal de rénovation.

Plusieurs chiffres confirment, malheureusement, une dégradation de l’enveloppe des bâtiments du parc du logement social : 30% des bâtiments ont des infiltrations, plus de 35% des toitures plates sont vétustes, et 18% des menuiseries extérieures sont vétustes. Ces chiffres sont en augmentation par rapport à 2012.

Cette thématique est d’autant plus prioritaire, qu’elle concerne directement l’efficacité énergétique et le coût des charges de ces bâtiments.

Un élément important vient compléter l’analyse des besoins croissants du secteur :

Le patrimoine construit entre 1920 et 1960 est arrivé aujourd’hui à une phase avancée de vétusté et de dégradation et à un besoin de mise en conformité et confort nécessitant, à ce stade des rénovations souvent très lourdes et globales. Ce type de patrimoine n’est pas encore totalement couvert par des financements.
Rien que le patrimoine des années ’50 et ’70 représente environ la moitié du parc ; il est concerné par des problèmes typiques d’enveloppes, liés à aux méthodes et moyens peu qualitatifs de la construction de l’époque après-guerre.
Le patrimoine construit entre 1970 et 1980 représente près de 30 % du patrimoine total.

Le budget initial 2010 des dépenses de la Région de Bruxelles-Capitale prévoyait au programme 5 de la mission 25 des crédits d’engagement à hauteur de 206 millions pour un nouveau plan quadriennal d’investissement 2010-2013. Par ses décisions, respectivement des 8 juillet 2010 et 16 décembre 2010, le gouvernement a procédé à l’engagement de ce montant et à la programmation des ordonnancements concernés.

La première tranche de 56 millions d’euros a été affectée à différents programmes de travaux par décision du gouvernement du 8 juillet 2010. Certains principes de ce plan quadriennal avaient été actés dans la DPR, notamment son taux de subsidiation maintenu à 50%, la nécessité de réduire le taux de vacances dans le secteur et l’orientation prioritaire pour les investissements économiseurs d’énergie. La seconde tranche du quadriennal a été approuvée par décision du gouvernement du 7 juillet 2011.

La méthode développée pour la seconde tranche du quadriennal 2010-2013, élaborée en concertation avec le secteur et la SLRB, s’est révélée très pertinente et a été transcrite dans le Contrat de gestion de niveau 2, afin de la pérenniser et d’établir des bases objectives d’octroi des financements.

Une accélération nette est observée dans l’utilisation et les engagements des moyens financiers octroyés au secteur. Le secteur montre une capacité réelle d’accélération de l’exécution et donc une capacité d’absorption plus importante.

On constate que les moyens alloués au secteur par les quadriennaux précédents (200 millions par Plan quadriennal) étaient en-dessous des besoins réels du secteur, ce qui a eu pour effet une augmentation des besoins. Toutes les analyses et constats convergeaient donc pour réserver des moyens supérieurs pour un nouveau Plan quadriennal de rénovation, afin de contrer dans la mesure du possible l’augmentation exponentielle des besoins en termes de rénovation.

Ce volet de l’Alliance représente un budget de 300 millions. La phase de programmation du nouveau quadriennal est d’ores et déjà en cours. En effet, les SISP doivent remettre pour le 4 novembre prochain leurs demandes de financement pour les projets prioritaires suivant l’état de leur patrimoine relevé dans le diagnostic et suivant les critères de sélections que nous avons fixé dans le Contrat de gestion, à savoir la sécurité, la salubrité et l’efficacité énergétique. La SLRB a été chargée d’établir une proposition de programme pour le mois de décembre.

La phase de préparation que nous avons menée en amont avec le secteur, notamment sur les outils de programmation, permet depuis juin 2013 de disposer d’un plan et d’une stratégie d’investissement objectivés sur base de critères uniformes, que la SLRB prendra en compte pour un projet qui est en cohérence avec les objectifs du secteur.

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3. Le 3ème volet de l’Alliance porte sur l’instauration d’une Allocation-loyer.

Dès lors que l’objectif de cette allocation est de diminuer le poids du loyer dans le budget des ménages afin d’augmenter leur pouvoir d’achat, il a paru équitable – dans le cadre d’une expérience pilote dont le champ d’application est par définition limité – de centrer les moyens financiers disponibles sur les ménages qui rencontrent les difficultés les plus importantes sur le marché locatif privé. Ainsi, les ménages qu’il est proposé de viser en termes de moyens disponibles sont ceux dont les revenus ne dépassent pas les montants du revenu d’intégration sociale.

Au surplus, afin de rester effectivement dans le cadre d’une expérimentation dont les effets devront être mesurés avant la mise en application d’un mécanisme éventuellement plus large, le gouvernement a circonscrit le public-cible aux ménages les plus légitimes à en réclamer le bénéfice, à savoir ceux qui sont inscrits sur les listes d’attente du logement social et qui ont accumulé un nombre important de titres de priorité. Ainsi, un seuil de 14 titres de priorité est fixé. A noter que le critère du délai n’est pas totalement étranger au ciblage effectué puisque le candidat-locataire se voit reconnaître 1 titre de priorité à la fin de son année d’inscription puis 2 titres de priorité par année d’attente supplémentaire.5

Des balises sont prévues afin d’éviter les effets d’aubaine ou d’emballement budgétaire :

1. Les loyers dont il peut être tenu compte pour calculer l’allocation-loyer sont limités aux plafonds de loyers maximums admissibles pour le calcul de l’allocation de relogement à savoir, la grille AIS+20 %. Ces plafonds présentent plusieurs avantages :

ils sont rapidement et facilement praticables puisqu’ils sont publiés et donc accessibles aux demandeurs potentiels qui peuvent calculer eux-mêmes le montant de l’allocation loyer auquel ils sont susceptibles d’avoir droit ;
ils n’imposent pas une visite du logement par l’administration puisque les données de contrôle nécessaires sont mentionnées dans le bail qui doit être obligatoirement fourni (prix, nombre de chambres) ;
ils sont cohérents avec les plafonds maximums existants dans d’autres réglementations régionales d’aides au loyer pour les locataires du parc privé (allocation de relogement – allocation octroyée par la DIRL) ;
ils incitent les propriétaires à rester dans des limites de loyers considérées comme raisonnables, tout loyer supérieur aux grilles existantes n’entrant pas en ligne de compte pour le calcul de l’allocation loyer.

2. L’allocation loyer elle-même est limitée à 100 € majorée de 10 % par personne à charge sans que toutefois le montant total octroyé ne puisse dépasser 150 €. Ce montant peut, de prime abord, paraître relativement faible. Mais il constituera un soutien financier non négligeable pour les bénéficiaires potentiels étant donné le public particulièrement précaire auquel il est destiné.

3. Troisième balise : l’allocation loyer est payée au locataire et non au propriétaire.

Le calcul de l’allocation est effectué comme dans les autres mécanismes d’aides au loyer : il s’agit de couvrir la différence entre le loyer payé par l’allocataire et 1/3 de ses revenus augmenté le cas échéant d’1/3 des allocations familiales.

Les demandes d’allocation loyer seront traitées par la Direction du Logement du MRBC.

Un financement de 2 millions a été affecté pour le lancement de cette expérience pilote en 2014. Il vise à octroyer 1.000 allocations sur l’année et à financer l’engagement des agents pour le traitement des dossiers.

Une évaluation devra être réalisée après 6 mois, puis au terme d’une année. Il est souhaitable que le dispositif puisse ensuite être étendu, en lien avec un encadrement des loyers lorsque celui-ci sera mis en place.

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Concernant le financement de l’Alliance Habitat.

Pour la mise en œuvre de l’ensemble des actions contenues dans l’Alliance Habitat, le gouvernement a décidé d’octroyer un crédit d’engagement total de 952.846.000 €, se ventilant, dans une optique pluriannuelle sur 4 années, comme suit :

En 2014 :

  • 147 millions de subsides et 153 millions d’avances récupérables pour le plan quadriennal 2014 – 2017:
  • 156 millions pour premier tiers de l’engagement nécessaire à la production de 3000 logements sociaux locatifs;
  • 43 millions pour premier tiers de l’engagement nécessaire à la production de 1000 logements moyens locatifs;
  • 44 millions pour l’engagement nécessaire à production de 1000 logements sociaux acquisitifs;
  • 2 millions pour la mise en œuvre de l’expérience pilote d’allocation-loyer;
  • 2 millions pour la mise en œuvre de projets de logements acquisitifs dans le cadre du CLT ;
  • 15,5 millions pour la SDRB.

En 2015 :
Les 2èmes tranches de 156 millions et de 43 millions, pour la production de 3000 logements sociaux locatifs et 1000 logements moyens locatifs ;
2 millions pour la mise en œuvre de projets de logements acquisitifs dans le cadre du CLT.

En 2016 :
Les 3èmes tranches, de 156 et de 43 millions, pour la production de 3000 logements sociaux locatifs et 1000 logements moyens locatifs ;
2 millions pour la mise en œuvre de projets de logements acquisitifs dans le cadre du CLT

En 2017, encore un dernier engagement de 2 millions pour la mise en œuvre de projets de logements acquisitifs dans le cadre du CLT.

En termes d’ordonnancements, le gouvernement a décidé des principes et des enveloppes suivantes pour l’initial 2014 :

L’ordonnancement des crédits nécessaires au volet production s’élève en rythme de croisière à 24 millions.

Celui-ci se réalisera, dès 2016, grâce l’apport de 22,5 millions de crédits d’ordonnancement dans la politique du logement lors de l’initial 2014.

Ces crédits sont affectés, lors de l’initial 2014, à la résorption de l’encours du volet subside des programmes quadriennaux de rénovation dans le logement social, s’élevant, à l’initial 2014, à 150 millions.

Le crédit affecté à l’allocation de base relatif aux subsides des programmes de rénovation quadriennaux est porté, pour l’initial 2014, à 62,559 millions d’€. Ces crédits doivent être pérennisés au sein de la mission 25 afin d’assurer l’ordonnancement de l’ensemble des volets de l’Alliance Habitat dévolus à la mission 25.

En d’autres termes, les crédits d’ordonnancement complémentaires inscrits lors de l’initial 2014 sont les suivants :

  • 22,5 millions la résorption de l’encours sur les subsides des programmes quadriennaux ;
  • 20 millions, sous forme d’avances remboursables, pour le plan quadriennal ;
  • le budget total de l’Allocation-loyer, soit 2 millions ;
  • 1.750.000 pour le CLT ;
  • 16 millions pour la SDRB.

Il est en outre prévu un budget pour le fonctionnement des organismes chargés de mettre en œuvre l’Alliance-Habitat.6 J’inviterai le gouvernement également à mettre en place des structures de pilotage adaptées à partir du Ministère, de manière à pouvoir suivre le déroulement des actions des différents opérateurs et d’en assurer la coordination.