Depuis plusieurs semaines, j’entends un mécontentement s’intensifier à Neder-Over-Hembeek de la part de certains locataires de logements sociaux sur le site dit « Versailles », géré par la sisp Lorebru. On parle du Réglement d’Ordre Intérieur dont des modifications seraient imposées sans concertation préalables avec les locataires, d’aménagements des espaces environnants également imposés sans transparence, etc… Le projet BELIRIS sur ce site est également mis en cause.

La mobilisation de certains locataires et la médiatisation de ce dossier me donne l’occasion d’apporter plusieurs éléments de réponses.

La SISP gestionnaire (Lorébru) m’informe tout d’abord que le Règlement d’Ordre Intérieur décrié existe depuis près d’une décennie. Sa mise à jour a été approuvée par le Conseil d’administration de LOREBRU en sa séance du 21 décembre 2011. Le ROI a été restructuré et contient des précisions nouvelles, notamment les bases juridiques sur lesquelles il s’appuie, mais pas de changements fondamentaux selon la SISP.

Un courrier a été adressé à tous les locataires afin de leur indiquer que le document était disponible, et le R.O.I. a été distribué (avec signature d’un accusé de réception) lors des permanences d’accueil des locataires.

Une invitation a également été adressée aux locataires le 13 février 2012, annonçant une réunion d’information, qui a eu lieu le 27 février 2012, pour leur présenter la version mise à jour du R.O.I. Cette invitation est donc effectivement postérieure à l’entrée en vigueur du ROI modifié. L’invitation aux locataires comportait un talon permettant de préciser à l’avance les questions qu’ils souhaitaient aborder. Il y aurait eu peu de questions sur son contenu, tant préalablement qu’en séance.

Il semble donc que si la société LOREBRU a présenté tardivement son ROI modifié aux locataires, elle a, en revanche, été plus loin que ce que prévoit le Code du Logement, en faisant une présentation très complète, afin d’informer correctement les locataires présents de leurs droits et obligations.

A la demande du Syndicat des Locataires, une copie du R.O.I. lui a également été adressée. LOREBRU a reçu le 21 janvier une lettre du Syndicat signalant que le ROI serait contraire à la loi.

Deux courriers ont été adressés par LOREBRU au Syndicat (les 15 février et 14 mars), lui demandant d’étayer ses affirmation d’illégalité et seraient restés sans réponse.

En ce qui concerne l’obligation de nettoyage des paliers: environ toutes les 6 semaines, le locataire doit assurer le nettoyage de son palier deux semaines d’affilée. Le locataire a de multiples possibilités : soit nettoyer lui-même, soit déléguer le nettoyage à un tiers, soit encore faire appel lui-même à l’ASBL Multijobs.

Si la 1ère semaine le concierge constate que le palier n’a pas été nettoyé, le locataire reçoit un avertissement. Si la 2ème semaine, le nettoyage n’est toujours pas effectué, LOREBRU charge MultiJobs d’effectuer le nettoyage et refacture le locataire défaillant au prix de 8,50 €, soit le tarif appliqué à LOREBRU par l’ASBL MultiJobs. Il ne s’agit donc pas d’une « amende ».

Il est à noter que le système dans son ensemble donne satisfaction, et que les facturations ne s’appliquent qu’à une très petite minorité de locataires. Pour savoir exactement ce qu’il en est, j’ai demandé les chiffres de ces refacturations à la SISP, qui sont dûment enregistrées dans sa comptabilité: en 2011, un montant de 1606.50 € a été refacturé, soit 189 refacturations. Ceci correspond à une moyenne hebdomadaire de 3,6 ménages sur 900 qui sont soumis au système, soit 0,4 % de locataires « défaillants ».

Il s’agit selon LOREBRU d’une poignée de locataires réfractaires au système qui omettent quasi systématiquement de nettoyer quand c’est leur tour, et se voient donc facturer le nettoyage 4 ou 5 fois sur l’année.

En ce qui concerne l’exécution du chantier de BELIRIS à l’avenue de Versailles: j’ai porté une grande attention dès mon entrée en fonction à l’utilisation efficace de cette manne financière fédérale au bénéfice du logement social. J’ai ainsi fait introduire dans le Contrat de Gestion SLRB – Région un article donnant, enfin, un rôle à la SLRB dans la sélection, la programmation et le suivi des chantiers BELIRIS. Cette implication de mon Cabinet et de la SLRB porte ses fruits, de même que la professionnalisation croissante de l’administration de BELIRIS: les engagements budgétaires de BELIRIS pour le logement social sont ainsi passés de quelques millions d’euros en 2008 et 2009 à plus de 29 millions en 2011.

Il s’agit ici d’un dossier qui, étant en phase de chantier, ne faisait déjà plus l’objet d’accompagnement lors de ma prise de fonction en 2009. Le projet BELIRIS de réaménagement des abords du complexe Versailles a été initié suite à l’état réel de délabrement des abords du site, constitué d’un ensemble de constructions en phases successives depuis les années ’70, à l’état préoccupant des garages enterrés qui étaient soumis à de nombreuses infiltrations en raison d’une étanchéité en fin de vie, ainsi qu’à la problématique de la collecte et du stockage des déchets en conteneurs.

A cette époque, les conteneurs à déchets, n’ayant pas d’emplacement désigné, étaient stationnés n’importe où : entre des véhicules, sur des trottoirs de voiries intérieures, sous des fenêtres de certains locataires, sur des emplacements de parking et trottoirs en périphérie du site.

Les aménagements du site Versailles, financés, étudiés et dirigés par BELIRIS ont fait l’objet d’un permis d’urbanisme en 2008, et d’un marché de travaux en deux lots: la réfection de l’étanchéité de certains garages et le réaménagement du site en surface. Le réaménagement du site inclut l’amélioration de l’accessibilité aux PMR, la réfection des chemins intérieurs et des plantations, la rénovation de l’éclairage public ainsi que la construction des abris à conteneurs, objets de votre interpellation.

En 2010, suite à la généralisation du tri des déchets, le nombre de conteneurs a du être revu à la hausse ce qui a entraîné une adaptation du projet en cours d’exécution.

Les abris conteneurs prévus dans le projet étaient en bois. Afin de rester dans les limites du budget disponible et d’éviter que les abris ne soient incendiés, ils ont été remplacés par des abris métalliques.

La construction des abris a pour but de libérer les voiries communales, freiner les dépôts clandestins, protéger les conteneurs du soleil et de la pluie (émanations et percolation), délimiter clairement les zones de stockage de déchets et, idéalement, améliorer l’aspect des abords.

En ce qui concerne l’implantation des abris, la situation est particulièrement complexe dans une des ruelles intérieures du site, le Laskouter. La densité d’immeubles et de logements au Laskouter est telle que la place disponible pour installer les abris est insuffisante, de sorte que BELIRIS avait initialement installé certains abris très près des logements.

Constatant cette situation LOREBRU a demandé à BELIRIS de revoir certaines implantations et de démonter certains abris afin de rendre la situation plus acceptable.

Une réunion a été initiée par LOREBRU afin de présenter aux locataires les adaptations prévues et permettre aux locataires de s’exprimer sur le sujet. La modification des implantations a tenu compte des remarques des locataires. Un plan d’implantation des abris corrigé a été établi par BELIRIS et soumis et accepté par l’administration de l’urbanisme.

Certains locataires de la ruelle Laskouter ont suggéré de placer les conteneurs dans des locaux situés à l’intérieur des immeubles. Cette solution nécessite de lourds investissements (sécurisation des portes et installation d’un système de détection d’incendie et de sprinklage), d’autant que des pyromanes boutent régulièrement le feu aux conteneurs. Elle a néanmoins reçu l’approbation des locataires et de LOREBRU, mais le financement de ces travaux n’est pas encore acquis.

En ce qui concerne l’abaissement des trottoirs : un autre élément problématique est que, malgré l’achèvement du projet BELIRIS, certains conteneurs sont encore parqués sur les voiries publiques. En effet, l’adaptation des trottoirs nécessaire au déplacement des conteneurs entre la voirie communale et l’abri à conteneurs n’a pas été prévue par BELIRIS, car le permis d’urbanisme était limité au domaine de LOREBRU, hors trottoirs. LOREBRU a dès lors pris contact avec la Ville de Bruxelles afin d’obtenir l’autorisation d’abaisser les trottoirs et le financement de ces travaux. Plusieurs courriers et rappels se sont succédés depuis début 2011 pour aboutir à un contact positif avec le Cabinet de l’Echevin des Travaux Publics en février 2012. Il est désormais permis d’espérer que le dossier trouvera une conclusion positive dans des délais raisonnables.

Si nous pouvons déplorer le manque d’anticipation de cette situation par la SISP et par BELIRIS, force est de constater que les autorités de la Ville de Bruxelles n’ont montré aucun empressement à l’égard des habitants du complexe Versailles, alors même que la Ville dispose d’un bureau d’études interne pour ses aménagements de voirie, et qu’il s’agit ici de travaux de minime importance qui peuvent être commandés aisément via les contrats-stock de travaux de voiries.

En ce qui concerne les bureaux de LOREBRU et les espaces collectifs: le projet des bureaux LOREBRU et espaces collectifs mis à la disposition des locataires a été initié en 2001.

Les bureaux de LOREBRU étaient (et sont encore actuellement) constitués d’appartements contigus. Cette configuration a plusieurs défauts:
– manque d’espace ;
– absence de confidentialité des échanges lors de l’accueil des locataires, ce qui pose un réel problème au département social et au département comptabilité et contentieux locatif ;
– espace d’attente et d’accueil insuffisant ;
– agressivité des échanges avec le public due aux mauvaises conditions d’accueil de celui-ci ;
– espaces de travail inadaptés pour le personnel de LOREBRU.

Le déplacement des bureaux va permettre la libération et la mise sur le marché de 9 logements précédemment occupés par les bureaux LOREBRU, ce sont donc 9 logements supplémentaires pour les ménages bruxellois.

La création d’espaces collectifs permettra, en outre, l’organisation des réunions de locataires dans des conditions décentes. Le livre blanc de la coordination sociale de Neder-over-Heembeek fait explicitement état du déficit actuel en la matière. 375 m2 d’espaces collectifs seront ainsi mis à la disposition des locataires de LOREBRU pour des activités de développement social (cours d’alphabétisation, cours de cuisine, restaurant social, etc.), des projets portés par les PCS (spectacles, projections, etc.), des événements privés organisés par les locataires (mariages, communions, etc.) et des réunions entre LOREBRU et ses locataires.